Mieszkania wyborcze

W ramach akcji "Polska 2015" "Gazeta" wraz z ekspertami m.in. od mieszkalnictwa przygotowuje listę najpilniejszych zmian do przeprowadzenia po wyborach parlamentarnych. A co w kwestiach mieszkaniowych proponują Polakom największe ugrupowania polityczne?
W serii przedwyborczych publikacji zwróciliśmy uwagę na fatalną sytuację mieszkaniową Polaków. Wprawdzie w III RP poprawił się standard naszych mieszkań. Niestety, wciąż olbrzymia jest u nas liczba rodzin mogących tylko pomarzyć o samodzielnym lokum. W dramatycznej sytuacji jest bardzo duży odsetek ludzi młodych. Głównie dlatego, że tam, skąd pochodzą, często brakuje dla nich pracy. Niestety, migrację zarobkową do miast, w których można ją znaleźć, blokuje potężny deficyt mieszkań. Oczywiście bez problemu można je kupić bądź wynająć, bo na rynku ofert jest zatrzęsienie. Jest to jednak bardzo kosztowne. W tej sytuacji osoby zaczynające karierę zawodową coraz częściej decydują się na zamieszkanie w kilka osób. Jednak czy w takich warunkach można myśleć o założeniu rodziny, o dzieciach? Pod koniec ubiegłego roku na zlecenie Kongresu Budownictwa (skupia największe organizacje budowlane) i Fundacji Bezdomnych Centrum Badania Opinii Społecznej wykonało badania, w których aż 70 proc. respondentów odpowiedziało, że brak perspektyw na samodzielne lokum ma fatalny wpływ na sytuację demograficzną w naszym kraju.

PO i PSL, czyli partie, które - według sondaży - mają duże szanse na utrzymanie władzy po wyborach, niewiele proponują w kwestiach mieszkaniowych. Z kolei w programach wyborczych PiS i SLD deklaracji jest sporo, ale tak ogólnikowych, że trudno je traktować serio

Nie znaczy to jednak, że mieszkaniowej niemocy nie da się przełamać. O propozycje rozwiązań, które przybliżyłyby samodzielne lokum przeciętnej polskiej rodzinie, poprosiliśmy ekspertów: Andrzeja Bratkowskiego, ministra budownictwa w rządzie Hanny Suchockiej, Sławomira Najnigiera, prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w rządzie Jerzego Buzka, Romana Nowickiego, przewodniczącego Kongresu Budownictwa, Krzysztofa Pietraszkiewicza, prezesa Związku Banków Polskich, oraz Kazimierza Kirejczyka, prezesa firmy doradczej Reas. W "Gazecie Dom" z 7 września opublikowaliśmy opinie tych ekspertów. Proponują oni: (liberalizację ustawy o ochronie praw lokatorów; (zwiększenie zaangażowania budżetu państwa w pomoc gminom budującym czynszówki (na wzór "orlików"); (skrócenie okresu amortyzacji budynków na wynajem; (deregulację rynku budowlanego; (stworzenie systemu oszczędzania wzorowanego na niemieckich kasach oszczędnościowo-budowlanych.

Ale czy są szanse na realizację tych propozycji po wyborach? Wspólnie z Kongresem Budownictwa prześwietliliśmy pod tym kątem programy wyborcze największych ugrupowań politycznych.

PO i PSL, czyli partie, które - według sondaży - mają duże szanse na utrzymanie władzy po wyborach, niewiele proponują w kwestiach mieszkaniowych. Z kolei w programach wyborczych PiS i SLD deklaracji jest sporo, ale tak ogólnikowych, że trudno je traktować serio.

Zacznijmy jednak od programu Polskiego Stronnictwa Ludowego. Politycy tej partii nie silą się na żadne obiecanki cacanki. Deklarują jedynie "podjęcie działań zmierzających do: poszerzenia oferty preferencyjnych kredytów mieszkaniowych, wsparcia finansowego na pierwsze mieszkanie oraz zapewnienia budownictwa komunalnego i społecznego, co miałoby znacznie ułatwić start w dorosłe życie młodym ludziom". Równocześnie ludowcy przyznają, że na realizację tego typu działań potrzebne są pieniądze, a tych w budżecie państwa nie będzie, jeśli Polska nie utrzyma wysokiego tempa rozwoju gospodarczego.

Tak sformułowany program można ocenić dwojako. Z jednej strony PSL nie obiecuje wyborcom gruszek na wierzbie. Takie postawienie sprawy trzeba ocenić pozytywnie. Sęk w tym, że równocześnie ludowcy pośrednio przyznają, że nie mają żadnego pomysłu na mieszkaniówkę, że ich ten problem kompletnie nie interesuje, bo dotyczy przede wszystkim mieszkańców największych aglomeracji, a tam polityczne wpływy PSL są znikome.

PO reklamuje to, co... likwiduje

O wiele trudniej zrozumieć natomiast twórców programu Platformy Obywatelskiej. Partia ta chce "w ramach programów budownictwa mieszkaniowego objąć preferencyjnym kredytem większą liczbę Polek i Polaków". PO obiecuje również, że do końca 2012 r. będzie kontynuować zmodyfikowany program "Rodzina na swoim".

Nie wiadomo, czy się śmiać, czy płakać. Tak się bowiem składa, że Platforma właśnie przeforsowała w Sejmie modyfikację ustawy w praktyce likwidującej ten program zakładający pomoc państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. Przypomnijmy, że budżet przez osiem lat spłaty dopłaca mniej więcej połowę odsetek. Formalnie o taką dopłatę będzie się można starać jeszcze do końca przyszłego roku. Sęk w tym, że w wielu miastach znalezienie mieszkania objętego dopłatą może graniczyć z cudem.

Prawdopodobnie większość młodych wyborców PO nie będzie jednak miała za złe tej partii, że likwiduje "Rodzinę na swoim". Liczą bowiem na to, że kiedy zniknie dopłata do kredytu, spadną ceny mieszkań.

Poza tym rząd PO-PSL w dokumencie "Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r." zaproponował również zniesienie zwrotu części VAT za materiały budowlane. Zaoszczędzone pieniądze miałyby być przeznaczone na budownictwo czynszowe.

Czynszówek chcą wszystkie partie

W programie PO można znaleźć zapowiedź budowy mieszkań na wynajem, z możliwością nabycia z czasem własności przez lokatora oraz wspomagania budownictwa czynszowego i socjalnego. W Ministerstwie Infrastruktury powstały już nawet założenia do projektów stosownych ustaw. Gruntownej modyfikacji ma ulec system finansowania budowy mieszkań na wynajem w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego. Budują ich one niewiele, bo kolejne rządy ograniczały budżetowe wydatki na preferencyjne kredyty. Resort chce zrezygnować z dopłat do oprocentowania, jednak wybrane przez rząd projekty mogłyby liczyć na 30-procentowe dofinansowanie kosztów budowy.

Budownictwo czynszowe leży na sercu także politycznym konkurentom Platformy. Sojusz Lewicy Demokratycznej zamierza "przywracać rangę taniego budownictwa spółdzielczego i towarzystw budownictwa społecznego". W jaki sposób? Tego najpewniej dowiedzielibyśmy się dopiero po wygranej Sojuszu w wyborach. Sęk w tym, że jest to mało prawdopodobne. Cieszyć może natomiast deklaracja SLD, że po wyborach przygotuje projekt nowej ustawy "o ochronie praw lokatorów, ale również właścicieli mieszkań na wynajem". Ustawa ta ma zawierać "preferencje dla budowy mieszkań na wynajem w celu umożliwienia przemieszczania się rodzin w poszukiwaniu pracy".

Z kolei PiS przyznaje, że "rynek wynajmu mieszkań, głównie z powodu ryzyka prawnego związanego z ustawą o ochronie lokatorów, funkcjonuje głównie w szarej strefie. Likwidacja wspomnianego ryzyka spowoduje przeznaczenie miliardów złotych na inwestycje w zakresie budowy mieszkań pod wynajem i w efekcie poprawi koniunkturę w całej branży budowlanej".

Reaktywacja "Rodziny na swoim"

PiS obiecuje, że po przejęciu władzy przywróci program "Rodzina na swoim". W tej sprawie politycy tej partii mogą liczyć na wsparcie SLD. Ponadto myślą oni o "dalszym rozszerzeniu kręgu osób, które mogą korzystać z pomocy państwa przy nabyciu własnego mieszkania, szczególnie w przypadku rodzin wielodzietnych i rodzin o najniższych dochodach". Tu autorzy programu trochę się zagalopowali, bo uszczęśliwianie rodzin wielodzietnych i o najniższych dochodach własnością mieszkania, w dodatku za kredyt, jest nierozsądne. Politycy PiS lubią jednak rzucać słowa na wiatr. Mamy jeszcze świeżo w pamięci słynne 3 mln mieszkań, które obiecywali. Ten cel miał być osiągnięty m.in. dzięki kredytowi mieszkaniowemu z budżetową dopłatą w ramach programu "Rodzina na swoim". Program ten faktycznie wystartował jeszcze za rządów PiS. Tyle że z marnym skutkiem. Sądzę, że warto przypomnieć sobie, jak to w kampanii wyborczej zakończonej sukcesem PiS zapowiadał, że rodziny o niskich i średnich dochodach będą mogły kupić sobie skromne lokum za nie więcej niż 100 tys. zł. Podstawą miał być wieloletni kredyt poręczany przez państwo. Miało ono także pomagać w spłacie kredytu. PiS obiecywał, że oprocentowanie nie przekroczy 3 proc. w skali roku, a miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa od kredytu 100 tys. zł nie przekroczy 500 zł.

Program "Rodzina na swoim", który ostatecznie powstał, znacznie odbiegał od prezentowanego przez PiS w czasie wyborów. I najpewniej pozostałby w praktyce martwy, gdyby później PO i SLD nie zmodyfikowały go gruntownie (m.in. podniesiono limity cen mieszkań kwalifikujące do budżetowej dopłaty).

Powrót do idei "bausparkassen"

PiS i SLD są także zgodne co do tego, że "powinno się stworzyć podstawy oszczędzania z pomocą państwa ułatwiające nabycie własnego mieszkania". Przy czym ta pierwsza partia mówi wprost, że chodzi jej o kasy oszczędnościowo-budowlane wzorowane na niemieckich Bausparkassen. PiS wyjaśnia, że "ich podstawowym celem jest oszczędzanie i finansowanie budownictwa mieszkaniowego dla osób mniej zamożnych, w tym zwłaszcza ludzi młodych, którzy dzięki temu systemowi nie są narażeni na ryzyko gwałtownego wzrostu oprocentowania i dodatkowych kosztów bankowych kredytów hipotecznych". PiS zwraca też uwagę w swoim programie, że "oszczędzający w polskich kasach oszczędnościowo-budowlanych nie będą narażeni na ryzyko kursowe występujące w przypadku hipotecznych kredytów walutowych ani na konieczność ponoszenia kosztów związanych z tzw. spreadami walutowymi".

Dodajmy, że PO i PSL są głuche na ten postulat, który od wielu miesięcy zgłasza Związek Banków Polskich. Powód? Zachętą do oszczędzania w takich kasach jest premia, którą wypłaca budżet państwa. Obecny rząd ani myśli obciążać go tego typu wydatkiem.

Od problemu nie uda się jednak uciec. Bankowcy zwracają uwagę, że kredyty są udzielane nawet na 30 lat. Niestety, nasze banki dysponują głównie krótkoterminowymi lokatami swoich klientów. Na dłuższą metę nie da się w oparciu o nie rozwijać akcji kredytowej. Potrzebny jest kapitał długoterminowy, a ten mogą dostarczyć osoby oszczędzające w kasach oszczędnościowo-budowlanych.

Widać, że PiS uważnie słucha bankowców, bo proponuje też w swoim programie "rozwiązania służące udrożnieniu przepływu kapitału, zwłaszcza umożliwienie dokonywania sekurytyzacji, wprowadzenie instytucji długu gruntowego i umożliwienie bankom uniwersalnym emisji listów zastawnych".

Czas na odważne decyzje

"Panie premierze, słyszy mnie pan? Tu Michał, 37 lat, nauczyciel polskiego, żonaty, troje dzieci. Muszę to panu powiedzieć: pracuję na trzech etatach, ale nie stać mnie na własne mieszkanie" - tak zaczyna się jeden z "informacyjnych" spotów radiowych Prawa i Sprawiedliwości. Michał kończy stwierdzeniem adresowanym do szefa rządu i lidera PO Donalda Tuska: "Dlatego panu już dziękuję. Czas na odważne decyzje".

Co takiego odważnego w kwestii mieszkaniowej partia Jarosława Kaczyńskiego proponuje Polakom będącym w sytuacji podobnej do Michała? Podobnie jak PO chce stworzyć program budowy mieszkań na wynajem, z możliwością nabycia z czasem własności przez lokatora.

Założenia programu PiS są następujące. W pierwszym etapie grunty państwowe lub samorządowe zostaną nieodpłatnie wniesione jako aport do specjalnie tworzonych spółek akcyjnych. W drugim etapie nastąpi wyłonienie, w drodze otwartego przetargu, prywatnych inwestorów, którzy postanowią zaangażować swój kapitał w powyższych spółkach. Wygra ten, kto zadeklaruje najniższą oczekiwaną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału, co będzie się przekładać na niższy czynsz obciążający przyszłych lokatorów.

W trzecim etapie spółka publiczno-prywatna wzniesie budynki mieszkalne. Źródłem finansowania inwestycji będzie w ok. 20 proc. kapitał spółki, a w pozostałej części kredyt. W czwartym etapie, po zakończeniu budowy, mieszkania będą wynajmowane (na 20-30 lat) lokatorom, którzy po upływie tego okresu będą mogli je nabyć na własność za symboliczną cenę. Elementem kalkulacji czynszu będzie spłata kosztów budowy.

PiS proponuje, by w okresie, na który zostanie zawarta umowa najmu, właścicielem lokalu pozostawała spółka publiczno-prywatna. Prawa lokatorów będących beneficjentami powyższego programu miałyby być zbywalne i dziedziczne. Raty czynszu płacone przez zbywcę lub spadkodawcę będą zaliczane także na korzyść jego następców prawnych. Mobilności lokatorów sprzyjać będzie wtórny rynek praw do lokali. Żeby zapobiec wyprowadzaniu mieszkań z majątku spółki w celach spekulacyjnych, obowiązywać ma zakaz zbywania nieruchomości przez spółkę (poza przypadkami określonymi w umowie z lokatorem).

Propozycja odważna, ale czy realna? PiS obiecywał już ustawę "zapewniającą darmowe tereny pod budownictwo mieszkaniowe". Projekt był gotowy, ale rządowi kierowanemu przez Jarosława Kaczyńskiego najwyraźniej nie starczyło odwagi, żeby tę ustawę przeforsować w poprzednim Sejmie.

Deregulacja rynku budowlanego

Za to może w końcu doczekamy się gruntownej reformy prawa inwestycyjnego. PO obiecuje, że "w sposób kompleksowy będzie upraszczać i likwidować krępujące i zbędne przepisy". Np. skróci termin uzyskania pozwolenia na budowę do 100 dni (z ok. 300) i zmniejszy liczbę procedur z 30 do 15.

Akurat ta zapowiedź powinna ucieszyć wszystkich inwestorów. Pytanie tylko, czy potraktują ją poważnie. Raz, że z hasła niewiele można wywnioskować. Dwa, że cztery lata temu premier Donald Tusk mówił w exposé, że rząd stworzy takie warunki, "żeby Polacy mogli budować na tańszych gruntach budynki mieszkalne bez zbędnych formalności i kosztów, bez dziesiątków decyzji urzędniczych i niepotrzebnej zwłoki". Jednak od tego czasu formalności budowlanych najpewniej przybyło, o czym może świadczyć spadek Polski aż o osiem miejsc w rankingu Banku Światowego "Doing Business 2011" w kategorii "czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia budowlanego". Wśród 183 krajów jesteśmy na 164. miejscu.

Uczciwie trzeba jednak przyznać, że także PiS nie kiwnął palcem w tej sprawie, kiedy sprawował władzę w Polsce. Dopiero tuż przed wyborami w 2007 r., gdy było już za późno, PiS przypomniał sobie, że obiecywał projekty ustaw, które uprościłyby procedury dotyczące uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego oraz wyeliminowałyby bariery administracyjne w prawie budowlanym i ustawie o ochronie środowiska.

Partia Jarosława Kaczyńskiego chce zająć się tą kwestią. "Wprowadzimy kodeks budowlany, który zdecydowanie uprości niepotrzebnie rozbudowane procedury dotyczące przygotowania i realizacji inwestycji budowlanych" - czytamy w programie PiS. Ponadto inwestorzy mieliby być zwolnieni z obowiązku samodzielnego gromadzenia dokumentów potrzebnych do wniosku o pozwolenie na budowę, jeśli dysponują nimi instytucje wydające to pozwolenie. Urząd musiałby je wydać w ciągu 45 dni, a nie - jak obecnie - 65 dni. Ponadto PiS chce "uprościć przepisy o wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, jeśli brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Na czym to uproszczenie miałoby polegać, nie wiadomo.

Jedno jest pewne, do koalicji na rzecz "dokończenia nowelizacji prawa budowlanego upraszczającej procedury biurokratyczne z zachowaniem porządku przestrzennego i praw do obrony interesów poszczególnych obywateli" zamierza przyłączyć się Sojusz Lewicy Demokratycznej. Także z programu wyborczego tej partii nie dowiemy się niczego więcej na ten temat.

Powrót wielkiej płyty

A co proponują małe ugrupowania? Polska Jest Najważniejsza (PJN) nie składa wyborcom żadnych obietnic dotyczących kwestii mieszkaniowych. Na uwagę zasługuje jedynie pomysł "wprowadzenia możliwości skorzystania z pomocy dla osób, które z uwagi na zawirowania na światowych rynkach mogą mieć problem ze spłatą kredytów".

Z kolei Polska Partia Pracy-Sierpień 80 zapowiada "złamanie dyktatu deweloperów i banków na rynku nieruchomości, budując mieszkania, których koszt nie przekroczy kwoty 100 tys. zł za 50-metrowe lokum".

PPP-Sierpień 80 wyjaśnia, że budując mieszkania z wielkiej płyty, można jest obniżyć ich ceny do mniej niż 2 tys. zł za m kw. Ponadto Polska Partia Pracy zapowiada, że jeśli jej reprezentanci znajdą się w parlamencie, wówczas będą zabiegali o przywrócenie ulgi budowlanej dla osób budujących swój pierwszy dom lub mieszkanie.

Mieszkaniowy program PPP-Sierpień 80 zakłada wybudowanie w ciągu pięciu lat miliona nowych mieszkań, które zasiedlą ludzie młodzi. Partia tłumaczy, że oznaczać to będzie ogromny impuls dla gospodarki. Więcej miejsc pracy powstanie nie tylko w firmach wykonawczych i produkujących materiały budowlane, ale także w fabrykach "pralek, lodówek, kuchenek i tym podobnych, w które mieszkania będzie trzeba wyposażyć".