Znowu sezon na wynajem mieszkań

Na rynku wynajmu mieszkań w największych miastach Polski znowu ożywienie. Tradycyjnie, jak co roku o tej porze popyt nasila się głównie za sprawą studentów.
Bardziej zapobiegliwi rozpoczynają poszukiwania już w lipcu, jednak szczególnie gorący okres to właśnie koniec sierpnia, wrzesień i pierwsza połowa października.

Obok studentów, drugą aktywną grupę najemców stanowią pracownicy nowo zatrudniani w firmach, przeprowadzający się w związku z rozpoczynaniem pracy po zakończeniu okresu urlopowego.

Trzecia aktywna grupa to młodzi ludzie, którzy decydują się na najem mieszkania, ponieważ zakładają rodziny lub rozpoczynają wspólne życie, a nie mają wymaganej przez banki zdolności kredytowej do kupna.

Zwiększony popyt nie wpływa jednak na zwyżkę stawek czynszów najmu, ponieważ oferta jest szeroka i różnorodna. W większości miast czynsze ofertowe są urealniane przez właścicieli, tzn. obniżane średnio o 10-20% w stosunku do II kwartału br. Zdarzają się jednak i tacy, którym apetyt rośnie pod wpływem informacji o dużym popycie i podnoszą ceny ofertowe. Powinni być jednak świadomi, że to ryzykowna decyzja przy obecnej nadpodaży ofert, a kto nie znajdzie najemcy teraz, poczeka dłużej na sfinalizowanie transakcji albo będzie musiał znacznie obniżyć stawkę czynszu. Mieszkanie, które stoi puste i generuje koszty (czynsz i abonamenty za media), to z pewnością nie jest dobra inwestycja!

Duża podaż jest po części wynikiem spadków cen sprzedaży mieszkań w ciągu ostatniego półrocza. W biurach WGN spotykana jest często sytuacja, gdy właściciele wycofują mieszkania ze sprzedaży, zgłaszając je ponownie do wynajmu. Dotyczy to zwłaszcza lokali kupionych w minionych latach w szczycie cenowym, których obecna realna cena zbycia jest niższa i nie dawałaby satysfakcji właścicielom. Są też przypadki, gdy sprzedający wstrzymują sprzedaż, wykańczają w wysokim standardzie mieszkanie uprzednio oferowane w stanie deweloperskim i ponownie zgłaszają już jako ofertę wynajmu luksusowego apartamentu.

Podobnie jak w poprzednim okresie, największy wpływ na wysokość czynszu najmu ma lokalizacja mieszkania względem centrum miasta, dużego zakładu pracy albo wyższej uczelni. Znacząco wzrosło zainteresowanie mieszkaniami położonymi poza centrum, w obrzeżnych osiedlach, ale z szybkimi połączeniami komunikacyjnymi z centrum i innymi rejonami miasta. W takich lokalizacjach, których za sprawą deweloperów z roku na rok przybywa, a w których ponadto rozwijany jest układ komunikacji zbiorowej, można znaleźć atrakcyjne oferty o niższym niż w centrum czynszu.

Drugim czynnikiem warunkującym cenę czynszu jest standard mieszkania. Większe szanse szybkiego znalezienia najemców mają lokale nowe albo po remoncie, zadbane i estetycznie urządzone. Co do umeblowania, to wymagania najemców są zróżnicowane - jedni wolą lokal wyposażony skromnie, w podstawowe sprzęty, inni szukają w pełni umeblowanego i wyposażonego.

Najszybciej znajdują najemców mieszkania rozkładowe dwupokojowe, czyli z pokojami dostępnymi z holu oraz z wydzieloną kuchnią. Najemcami wówczas mogą być niezależne osoby, które dzielą się kosztami czynszu. Podobnie jest z mieszkaniami 3- oraz 4-pokojowymi, które chętniej zamieszkują studenci, rozdzielając czynsz na kilka osób. Trudniej jest wynająć mieszkania z aneksem kuchennym otwartym na pokój, które nie dają takich możliwości.

W ostatnim czasie zmniejszył się popyt na kawalerki, w których czynsz jest wysoki. Trzeba wziąć pod uwagę, że przeważnie opłacane są z dochodów jednej osoby.

W miastach, które są ośrodkami międzynarodowego biznesu występuje popyt na mieszkania, apartamenty i domy w wysokim standardzie dla kadry zarządzającej dużych firm.

Ceny wynajmu mieszkań, bez uwzględnienia apartamentów, bez opłat za media [w zł/ m-c] wrzesień 2011

miasto mieszkania 1-pok. mieszkania 2-pok. mieszkania 3-pok.
Warszawa 900 - 2100 1100 - 2500 1500 - 2950
Kraków 800 - 1900 1100 - 1800 1300 - 2500
Wrocław 800 - 1400 1200 - 1700 1400 - 2200
Gdańsk 850 - 1400 1000 - 1700 1300 - 2100
Poznań 750 - 1300 1000 - 1550 1200 - 1900
Katowice 800 - 1200 950 - 1500 1200 - 1650
źródło: WGN Nieruchomości

Duże różnice w cenach najmu w obrębie tej samej kategorii lokali są wynikiem ich lokalizacji względem centrum miasta. Obecnie w ofercie WGN najwięcej jest lokali z cenami najmu zbliżonymi do dolnej granicy każdego z przedziałów cenowych.