Użytkownicy wieczyści w sidłach gmin

Już niebawem zmienią się zasady przekształcania użytkowania wieczystego gruntu we własność. Spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym najpewniej łatwiej będzie ją uzyskać. Ale uwaga, może być drożej!
Za niespełna tydzień wygaśnie przepis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, który gwarantuje co najmniej 50-proc. upust w przypadku gruntów należących do samorządów (przede wszystkim gminnych). Oczywiście, o ile te grunty są przewidziane m.in. pod zabudowę mieszkaniową. Na 90-proc. zniżki mogą liczyć ci, których dochód miesięczny w przeliczeniu na członka rodziny nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, czyli ok. 3,2 tys. zł brutto.

Nie wiadomo, ilu użytkowników wieczystych, którzy złożyli w gminach wniosek o przekształcenie, nie uzyska w tym terminie stosownej decyzji. Dla tych osób nie mamy dobrej wiadomości - o wysokości bonifikaty gminy mają decydować same. To skutek decyzji Trybunału Konstytucyjnego, który uznał przepis zmuszający gminy do stosowania bonifikat za sprzeczny z konstytucją. Co gorsza, na nic się zda samo złożenie wniosku o przekształcenie w celu zaklepania bonifikaty. Sejm uchwalił już bowiem nowelę wspomnianej wyżej ustawy, która obejmie wszystkie nierozpatrzone wnioski. Ma to jednak także i dobre strony, ale o tym za chwilę.

Nie wszędzie drożej

Przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie musi oznaczać, że automatycznie wzrosną koszty takiej operacji. Już dziś wiele gmin stosuje zniżki wyższe od ustawowych. Będą je więc mogły utrzymać. Np. nawet na 99-proc. upust mogli liczyć użytkownicy wieczyści w Lublinie i Opolu, a na 95-proc. - w Bydgoszczy, Gdańsku, Sopocie i Szczecinie.

Uwaga! Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu będzie się należała użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa. 90-proc. upust ze względu na niski dochód będzie obowiązywał tylko do czasu wejścia w życie wspomnianej nowelizacji ustawy (musi ją jeszcze rozpatrzyć Senat i podpisać prezydent). Ostatnie słowo w tej sprawie będzie jednak należało do wojewody. Ustawa pozwoli mu bowiem przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.

Łatwiej o własność

Największą barierą przy przekształceniu gruntu jest wymóg, że jeśli jest kilku jego współużytkowników, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie są pozbawione tej możliwości, jeśli np. właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu albo jeden z właścicieli nie jest zainteresowany wykupem.

Na ten pierwszy problem posłowie znaleźli rozwiązanie. Sejm tak zmodyfikował ustawę, że w przypadku budynków wielorodzinnych przekształcenie użytkowania we własność będzie mogło nastąpić na wniosek mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie.

A gdyby któryś ze współużytkowników zgłosił sprzeciw? W tym przypadku nic się nie zmieni - spór będzie rozstrzygał sąd na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli". W praktyce w takim przypadku weto jednego ze współużytkowników może skutecznie zablokować starania pozostałych mieszkańców.

Bez prawa do własności?

Okazuje się, że ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości najprawdopodobniej nie obejmuje wszystkich budynków spółdzielni i wspólnot.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu, gdzie na przełomie 2007 i 2008 r. posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności, korzystając z możliwości wykupu mieszkań "za złotówkę". Ponieważ mieszkańcy, w większości emeryci, przestraszali się drastycznej podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste, postanowili skorzystać z możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu na własność. Oczywiście liczyli na 90-proc. bonifikatę, bo warunek dochodowy spełniają niemal wszyscy. Mimo to - jak opowiada nam jeden z mieszkańców - nie było łatwo przekonać wszystkich do wystąpienia o przekształcenie. Jednak gmina odmówiła bonifikaty, bo - jak tłumaczył w rozmowie z czytelnikiem urzędnik - w chwili wejścia w życie ustawy (13 października 2005 r.) żaden z mieszkańców nie był użytkownikiem wieczystym (stali się nimi w 2008 r.).

Sąd przyznał rację gminie

Wygląda na to, że odmowa gminy jest uzasadniona. Jak to możliwe? W tym miejscu konieczny jest wywód prawniczy, który to wyjaśni.

Zgodnie z tą ustawą z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić ci, którzy użytkownikami byli przed jej wejściem w życie, czyli przed 13 października 2005 r. Mogą to być m.in. "osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego" oraz "spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży" (art. 1 ust. 2). Równocześnie inny przepis (art. 1 ust. 4) mówi, że powyższą zasadę stosuje się również do osób, które "prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy".

Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że mieszkańcom spółdzielczego budynku z Poznania, mimo że nie byli użytkownikami wieczystymi w momencie wejścia w życie ustawy, owa ustawowa bonifikata się należy.

Niestety, sądy mogą być innego zdania, o czym może świadczyć rozstrzygający ten spór na niekorzyść użytkowników wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 czerwca 2009 r. (II SA/Gd 187/09). Sędziowie stwierdzili, że: "Przepis art. 1 ust. 4 (...) nie tworzy samodzielnej podstawy do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, albowiem musi być odczytywany w powiązaniu z brzmieniem przepisu art. 1 ust. 1 ustawy, który wymaga, aby prawo użytkowania wieczystego istniało w dniu wejścia w życie ustawy, czyli w dniu 13 października 2005 r.".

Podobne stanowisko w swoich komentarzach naukowych zajmują specjalizujący się w tym zagadnieniu prawnicy Mirosław Gdesz i Radosław Skwarło. Wydaje się więc, że urzędnicy mają rację, twierdząc, że brak jest w analizowanym przypadku możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność i - co za tym idzie - udzielenia bonifikaty.

Wykup zamiast przekształcenia

W podobnej sytuacji może się znaleźć więcej spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Ich mieszkańcom pozostaje jedynie możliwość wykupu gruntu na własność, a to nie to samo co przekształcenie.

Uwaga! W języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Jednak w urzędzie trzeba operować językiem prawniczym. Wprawdzie w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie innych przepisów. W pierwszym przypadku zastosowanie ma wspomniana ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Uwaga! Z chwilą kiedy zniknie ustawowa bonifikata przy przekształcaniu gruntów należących do samorządów, ten aspekt przestanie mieć znaczenie. Po prostu zarówno przy przekształceniu, jak i wykupie o wysokości zniżki zdecyduje gmina.

Przekształcą także firmy

Użytkownicy wieczyści gruntów wykorzystywanych pod działalność gospodarczą mogą wystąpić o wykup na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina może się na to zgodzić, ale nie musi. Ponadto nie może w tym przypadku stosować żadnych bonifikat. To ma się wkrótce zmienić. Nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność zakłada, że z możliwości, które ona daje, będą mogli skorzystać także przedsiębiorcy. Oczywiście, także i w tym przypadku wysokość bonifikaty będzie suwerenną decyzją właściciela gruntu, np. gminy. Grunty państwowe wykorzystywane pod działalność gospodarczą nie będą objęte 50-proc. bonifikatą.

Uwaga! Z dobrodziejstw ustawy nie będą mogli skorzystać użytkownicy gruntów, które są przewidziane pod inwestycje publiczne (toczy się postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia).

Procedury po staremu

Żeby zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (grunty skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta czy zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Uwaga! Ustawa pozwala, i tu nic się nie zmieni, skorzystać z rozłożenia spłaty kosztów przekształcenia na raty - od minimum 10 do nawet 20 lat! Trzeba tylko o to wystąpić. Jednak na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Niespłacona część jest waloryzowana na podstawie stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (obecnie jest to 4,75 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - mogą się jednak zgodzić na niższe oprocentowanie.

Na decyzję przyznającą własność gruntu czasem trzeba czekać kilka lat. Przyczyny: m.in. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, niezgodności między stanem faktycznym i prawnym ujawnionym w księgach wieczystych. Najczęściej jednak sprawa jest załatwiana w kilka miesięcy.

Uwaga! Przekształcenie nie dojdzie do skutku, jeśli o odzyskanie gruntu ubiega się dawny właściciel i toczy się postępowanie administracyjne.

Po co własność?

Tylko tak można uwolnić się od opłaty za użytkowanie wieczyste. To równowartość 1 proc. wartości gruntu rocznie. Jak taka opłata może uderzyć po kieszeni, przekonali się ci, którym niedawno ją podwyższono. Np. w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili co roku 188 zł. Pod koniec ubiegłego roku gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie! Także w innych miastach w 2010 roku podwyżki sięgały czasem nawet kilku tysięcy procent! Skąd takie skoki? Gminy długo nie aktualizowały wartości gruntów, a ta ostro poszybowała. Teraz zaczęły naliczać nowe opłaty.

Uwaga! Sejm przyjął rozwiązanie, które ma zapobiec drastycznym podwyżkom. Gdyby miała przewyższać dwukrotnie dotychczasową stawkę, wówczas nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.

Przedsiębiorców najpewniej ucieszy też wiadomość, że będą mogli liczyć na bonifikatę w opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Dodajmy, że jeśli grunt jest przeznaczony pod działalność gospodarczą, opłata stanowi równowartość 3 proc. wartości działki.

Uwaga! Kiedy gmina lub starostwo dostarczy decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość, użytkownik wieczysty ma 30 dni na złożenie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Opłaty w dół

Ci, których podwyżka dotknęła dwa, trzy lata temu, mogą mówić o pechu. Wyceny były dokonywane na podstawie transakcji zawieranych w okresie boomu na rynku nieruchomości. W 2007 r. ceny były bardzo wysokie. W ostatnich dwóch latach ceny nieruchomości spadły. Może więc warto wystąpić o obniżkę opłaty za użytkowanie wieczyste? Ustawa daje takie prawo. Żeby nie narazić się na niepotrzebne koszty, najlepiej zapytać rzeczoznawcę, czy gra jest warta świeczki. Tym bardziej że w wycenie bierze się pod uwagę wiele czynników. Rzeczoznawca może zaproponować sporządzenie "analizy celowości wyceny". W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, taka analiza nie powinna kosztować więcej niż 300-400 zł. Jeśli okaże się, że szanse na wygraną są duże, zamawiamy wycenę (tzw. operat), co wiąże się z dopłatą podobnej kwoty. Niektórzy rzeczoznawcy podejmują się także roli pełnomocnika w postępowaniu przed urzędem.

Uwaga! Namiary na rzeczoznawców można znaleźć m.in. na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl/? type=p_status&stype=rzeczoznawcy). Jednak najlepiej skorzystać z usług sprawdzonego rzeczoznawcy, którego poleci nam ktoś z rodziny lub znajomych.

(Dziękuję za konsultację mecenasowi Jerzemu Kopyrze z kancelarii K&L Gates

Zobacz ogłoszenia:

Aktualne oferty sprzedaży działek