Model, w którym zakup mieszkania był najważniejszą, jednorazową decyzją finansową w dorosłym życiu, odchodzi do lamusa. Z najnowszego raportu „Living 2040" wynika, że polski rynek nieruchomości znajduje się w punkcie zwrotnym. Zmiany demograficzne, w tym gwałtowne starzenie się społeczeństwa, wymuszają na inwestorach i nabywcach zupełnie nowe podejście do tematu dachu nad głową.
Prognozy są nieubłagane: do 2040 roku udział osób w wieku powyżej 65 lat wzrośnie do niemal 30 proc. populacji. Taka struktura demograficzna drastycznie zmieni oczekiwania wobec standardu życia. To wyraźna zmiana w porównaniu z sytuacją sprzed zaledwie kilku miesięcy, kiedy eksperci alarmowali o milionach domów pozamykanych na zardzewiałe kłódki, wskazując na dramatyczne skutki starzenia się społeczeństwa dla rynku nieruchomości. Zamiast metrażu i prestiżowej lokalizacji, na znaczeniu zyskują bezpieczeństwo, funkcjonalność oraz – co kluczowe w dobie inflacji – przewidywalność kosztów utrzymania.
Analiza priorytetów dzisiejszych konsumentów pokazuje wyraźne przesunięcie w stronę pragmatyzmu. Dla 45 proc. respondentów najważniejszym kryterium wyboru lokalu jest obecnie cena oraz bezpośrednie koszty jego eksploatacji. Na drugim miejscu znalazło się bezpieczeństwo okolicy (42 proc.), a na trzecim cisza i spokój (39 proc.).
Co ciekawe, cechy, które jeszcze dekadę temu definiowały status społeczny, dziś tracą na znaczeniu. Prestiż lokalizacji jest istotny jedynie dla 11 proc. badanych. – Raport pokazuje, że przyszłość rynku będzie oparta na większej elastyczności, bezpieczeństwie i długoterminowym myśleniu – wskazuje Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential. Eksperci podkreślają, że coraz częściej liczy się otoczenie: dostęp do zieleni (34 proc.) oraz bliskość usług (32 proc.) wygrywają z samym standardem wykończenia lokalu.
Obecnie aż 32 proc. Polaków nie mieszka we własnej nieruchomości. W tej grupie 15 proc. to najemcy, a 17 proc. stanowią osoby mieszkające z rodziną lub znajomymi bez formalnych opłat. Choć własność wciąż jest w Polsce silnie zakorzeniona kulturowo, to model "mieszkania na etapy życia" zaczyna zyskiwać zwolenników.
Dzisiejsze dane Eurostatu wskazują, że 87 proc. mieszkańców Polski żyje "na swoim", co jest jednym z najwyższych wyników w Unii Europejskiej. Jednak analitycy przewidują stopniowy odwrót od tego przywiązania na rzecz racjonalnego użytkowania. W zależności od tempa zmian gospodarczych, autorzy raportu kreślą trzy scenariusze rozwoju rynku do 2040 roku.
W wariancie ostrożnym własność spadnie do 80 proc., a najem instytucjonalny (PRS) zajmie 5 proc. rynku. Scenariusz zrównoważony zakłada już większą polaryzację: 65 proc. właścicieli i aż 10 proc. udziału profesjonalnych funduszy wynajmujących mieszkania. Najbardziej dynamiczna prognoza zbliża Polskę do modelu zachodnioeuropejskiego, gdzie własność kurczy się do 55 proc., a co piąte mieszkanie należy do instytucji (PRS).
– Najem dla części osób staje się świadomie wybieranym modelem życia, który daje elastyczność i brak długoterminowych zobowiązań – zauważają autorzy opracowania. Z drugiej strony rośnie grupa osób, które w najmie pozostają z konieczności, odcięte od kredytów przez wysokie ceny i restrykcyjną politykę banków.
Ewolucja zamiast rewolucji
Choć najem instytucjonalny wciąż jest w powijakach, jego rozwój wydaje się przesądzony. Pod koniec 2025 roku w Polsce funkcjonowało około 25 tys. lokali w systemie PRS, a do 2028 roku liczba ta ma wzrosnąć do 36 tysięcy. To wciąż kropla w morzu potrzeb, ale kierunek zmian jest czytelny.
Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości, zauważa, że w Polsce jesteśmy dopiero na początku drogi, którą Europa Zachodnia przeszła dekady temu. Zmiana ma charakter ewolucyjny – własność nie przestanie być ważna, ale przestanie być jedynym wyznacznikiem stabilizacji. Mieszkanie staje się elementem strategii życiowej, która zmienia się wraz z karierą, stanem zdrowia czy mobilnością zawodową.
Tendencje te potwierdzają także niedawne prognozy branżowe. Pod koniec 2025 roku eksperci przewidywali ożywienie na rynku nieruchomości, wskazując na wzrost sprzedaży w segmencie deweloperskim o 10-15 proc. w 2026 roku. Równolegle agenci nieruchomości sygnalizowali rosnący popyt na rynku wtórnym, gdzie 61 proc. z nich przewidywało wzrost zainteresowania kupujących. Jednak styczniowe dane GUS ostudziły entuzjazm, pokazując gorsze wyniki we wszystkich kategoriach nowego budownictwa mieszkaniowego.
W świecie, gdzie zmiana pracy często oznacza przeprowadzkę do innego miasta, betonowe zobowiązanie na 30 lat dla wielu przestaje być synonimem bezpieczeństwa, a staje się barierą. Szczególnie istotny staje się segment seniorów – jak zauważają analitycy rynkowi, to właśnie rynek osób starszych ma ogromny potencjał wzrostu, biorąc pod uwagę przemiany demograficzne zachodzące w Polsce.