Kluczowym krokiem w realizacji tej strategii stało się powołanie we Wrocławiu Ośrodka Rozwoju Najmu Społecznego. W inauguracji nowej instytucji wzięła udział minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która podkreśliła, że celem resortu jest upowszechnienie modelu SAN w jak największej liczbie polskich miast. Inicjatywa ta ma być realną alternatywą dla długotrwałych i kosztownych procesów inwestycyjnych w nowe budownictwo, pozwalając na szybsze zagospodarowanie już istniejących zasobów lokalowych.
Społeczne Agencje Najmu to podmioty działające w ścisłej współpracy z samorządami, których głównym zadaniem jest dzierżawa mieszkań od prywatnych właścicieli i ich podnajmowanie osobom, których dochody są zbyt niskie na wynajem rynkowy, a jednocześnie zbyt wysokie, by ubiegać się o lokal socjalny. Model ten opiera się na trójstronnej korzyści: właściciel nieruchomości zyskuje gwarancję terminowych płatności i bezpieczeństwo najmu, najemca otrzymuje czynsz niższy od stawek komercyjnych, a gmina realizuje swoje zadania własne bez konieczności budowy nowych bloków.
– Chcemy, aby SAN-y zafunkcjonowały w jak największej liczbie miast w Polsce – zadeklarowała minister Pełczyńska-Nałęcz. Według założeń resortu, agencje te mają być rozwiązaniem dla grupy obywateli znajdującej się w tzw. luce czynszowej. Są to osoby, które nie posiadają zdolności kredytowej na zakup własnego M, a ich sytuacja finansowa nie pozwala na stabilne funkcjonowanie na drogim rynku komercyjnym. SAN-y, oferując stawki poniżej rynkowych, wypełniają tę lukę, zapewniając jednocześnie właścicielom mieszkań stabilność, której często brakuje w bezpośrednich relacjach z najemcami.
Wdrożenie tego systemu ma być wspierane przez nowo powstały ośrodek, który zapewni samorządom niezbędne know-how oraz wsparcie finansowe. Projekt ma objąć w pierwszej fazie 30 wybranych samorządów, co docelowo ma doprowadzić do powstania 14 nowych agencji. Całość przedsięwzięcia zostanie zasilona środkami unijnymi, co ma zagwarantować stabilność finansową mechanizmu w początkowym okresie jego funkcjonowania.
Problem, z którym mierzy się obecnie rząd, ma głębokie podłoże statystyczne i historyczne. Przypomnijmy, że Narodowy Spis Powszechny z 2021 roku wykazał w Polsce istnienie aż 1,8 mln niezamieszkanych mieszkań i domów, a nowsze szacunki sugerują, że liczba ta może oscylować wokół 2 mln. Rozbieżności w danych wynikają często z trudności w monitorowaniu zasobów prywatnych, zwłaszcza domów jednorodzinnych na terenach wiejskich i podmiejskich.
Wcześniejsze analizy Głównego Urzędu Statystycznego z 2022 roku wskazywały, że w samych zasobach gminnych znajdowało się ponad 72 tys. pustostanów. Jednak to sektor prywatny generuje największą masę niewykorzystanych lokali. Przyczyny tego stanu rzeczy są złożone: od nieuregulowanych stanów prawnych i sporów spadkowych, przez wysokie koszty remontów, aż po obawy właścicieli przed trudnościami z ewentualną eksmisją nierzetelnych lokatorów. To właśnie te obawy mają niwelować Społeczne Agencje Najmu, biorąc na siebie ryzyko operacyjne i zarządzanie lokalem.
Analiza geograficzna zjawiska pokazuje, że problem pustostanów nie jest rozłożony równomiernie. Najwyższy odsetek niezamieszkanych lokali odnotowano w województwach małopolskim (14,8 proc.), podlaskim (14,7 proc.) oraz lubelskim i świętokrzyskim (po 13,5 proc.). Co istotne, ponad 68 proc. tych nieruchomości znajduje się w miastach, często w centralnych lokalizacjach, które dysponują pełną infrastrukturą techniczną i społeczną. Wykorzystanie tych zasobów jest z punktu widzenia ekonomicznego znacznie bardziej efektywne niż budowa nowych osiedli na obrzeżach, co wiąże się z koniecznością dociągania mediów i budowy dróg.
Przywracanie pustostanów do użytku nie jest jednak procesem wolnym od przeszkód. Jak wskazują eksperci Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, znacząca część nieużywanych lokali znajduje się w budynkach wzniesionych w latach 1945–1970. Blisko 400 tys. takich mieszkań wymaga często gruntownej modernizacji, co przy obecnych cenach materiałów budowlanych i robocizny stanowi barierę nie do przebicia dla wielu właścicieli prywatnych.
Dodatkowym wyzwaniem są ograniczenia konserwatorskie. Wiele pustostanów to lokale w zabytkowych kamienicach, gdzie każda zmiana wymaga kosztownych uzgodnień. W tym kontekście model SAN może stać się pomostem pozwalającym na pozyskanie finansowania na remonty w zamian za długoletnie udostępnienie lokalu agencji. – Zasób komunalny w polskich miastach jest niewystarczający, dlatego kluczowa jest współpraca z właścicielami prywatnymi – podkreśla Łukasz Bałajewicz, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Z perspektywy społecznej, rewitalizacja istniejących budynków ma jeszcze jeden ważny aspekt. Według raportów organizacji Habitat for Humanity Poland, co trzecia osoba w Polsce nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, a 34 proc. populacji żyje w warunkach przeludnienia. Jednocześnie co piąty obywatel mieszka w lokalu niespełniającym podstawowych standardów technicznych. Uruchomienie "zamrożonych" zasobów w centrach miast, gdzie dostęp do szkół, przychodni i komunikacji miejskiej jest najlepszy, może realnie wpłynąć na poprawę jakości życia tysięcy rodzin.