Zgodnie z doniesieniami prasy, Sąd Najwyższy w niedawnym orzeczeniu potwierdził kluczową zasadę dotyczącą postępowań o zasiedzenie. Brak udziału wszystkich uprawnionych osób w procesie stanowi poważną wadę prawną. Może ona skutkować uchyleniem wyroku nawet po długim czasie od jego wydania, co znacząco wpływa na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Kwestia ta jest szczególnie istotna dla osób planujących zakup działek lub domów z nieuregulowanym stanem prawnym — aktualne oferty sprzedaży działek dostępne w serwisie Domiporta.pl zawierają informacje o stanie prawnym każdej nieruchomości, co pozwala wstępnie ocenić ryzyko przed podjęciem decyzji.
Sprawa, która stała się powodem interwencji Sądu Najwyższego, dotyczyła uregulowania stanu prawnego zabudowanej nieruchomości przez jedno z rodzeństwa. Batalia toczyła się przed kieleckimi sądami dwóch instancji. Na etapie apelacji pełnomocniczka jednej ze stron zauważyła, że w postępowaniu nie wzięli udziału zstępni jednego z pięciorga dzieci pierwotnego posiadacza gruntu. Sąd Okręgowy zdecydował wówczas o przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania. Wnioskodawcy zaskarżyli tę decyzję, jednak Sąd Najwyższy ostatecznie oddalił ich skargę.
Podstawę prawną w tego typu sytuacjach stanowi Kodeks postępowania cywilnego, który nakłada na sąd obowiązek wezwania z urzędu każdej osoby, której praw może dotyczyć wynik sprawy. Sędzia Tomasz Szanciło w uzasadnieniu podkreślił, że zasiedzenie nie jest wyłącznie sporem między wnioskodawcą a formalnym właścicielem wpisanym do księgi wieczystej. Orzeczenie to proces, który może wpłynąć na sytuację prawną wielu osób trzecich.
Do grona koniecznych uczestników, poza dotychczasowymi właścicielami i ich spadkobiercami, przepisy zaliczają również posiadaczy zależnych, takich jak dzierżawcy czy najemcy. Ponadto w procesie powinni uczestniczyć sąsiedzi roszczący sobie prawa do przygranicznych pasów gruntu, a także wierzyciele hipoteczni, ponieważ wynik sprawy może bezpośrednio wpłynąć na skuteczność ich zabezpieczeń.
Eksperci prawni ostrzegają przed próbami celowego pomijania członków rodziny w sprawach majątkowych. Na łamach Rzeczpospolitej profesor Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika zauważył, że w postępowaniach nieprocesowych należy ustalić krąg uczestników tak szybko, jak to możliwe. Prawnik zaznaczył, że prawo cywilne chroni osoby dbające o swoje interesy, a ewentualne próby zatajenia udziału konkretnego uczestnika mogą ostatecznie przynieść wnioskodawcom skutek odwrotny do zamierzonego.
Dla inwestorów oraz osób prywatnych planujących regulację stanu prawnego gruntów oznacza to w praktyce konieczność bardzo dokładnego weryfikowania drzew genealogicznych poprzednich właścicieli. Równie istotne staje się sprawdzenie wszystkich podmiotów, które faktycznie korzystają z danego terenu, aby w przyszłości uniknąć wieloletnich i kosztownych batalii sądowych o odzyskanie praw do nieruchomości. Zagadnienia związane z bezpiecznym nabywaniem nieruchomości o skomplikowanej historii prawnej omawia szerzej poradnik na blogu Domiporta.pl poświęcony zasiedzeniu, gdzie można znaleźć praktyczne wskazówki dla kupujących i sprzedających.