Jak wynika z raportu przygotowanego przez JLL i iO Partners, rynek inwestycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wkracza w nowy cykl rozwoju. Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE w iO Partners, wskazuje, że ten nowy etap charakteryzuje się strategicznym rozmieszczeniem kapitału oraz zmieniającymi się priorytetami inwestorów. Według eksperta, kapitał powraca na rynek, jednak w sposób selektywny, a inwestorzy skupiają się przede wszystkim na aktywach o solidnych fundamentach i realistycznych wycenach.
Vacaru zauważa również, że rynki takie jak Polska, Czechy i Rumunia już teraz wykazują znaczące wzrosty, podczas gdy inne kraje regionu wciąż znajdują się w fazie przejściowej. Zmiana nastrojów jest jednak wyraźna i można oczekiwać, że w 2025 roku na rynek powróci jeszcze więcej kapitału, szczególnie w miarę poprawy warunków finansowania. Ekspert podkreśla, że już teraz widoczny jest bardzo dobry początek roku, pomimo niepewności w wymiarze makroekonomicznym i politycznym.
Szczególnie dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej zaobserwowano w drugiej połowie 2024 roku. Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets Poland, zwraca uwagę na zwiększone zaangażowanie kapitału i rosnącą konkurencję o najkorzystniejsze aktywa. Jak twierdzi, na całym świecie strach przed przegapieniem okazji przewyższył obawy przed popełnieniem błędu, co wyraźnie widać również na polskim rynku inwestycyjnym.
Wartość transakcji w Polsce w czwartym kwartale 2024 roku wyniosła 2,3 mld euro, co było porównywalne z całorocznymi inwestycjami w 2023 roku. Łączny wolumen inwestycji w Polsce w 2024 roku osiągnął wartość 4,8 mld euro. Havrylenko podkreśla, że poprawa nastrojów rynkowych była szczególnie widoczna w transakcjach o dużej skali, zwłaszcza w sektorze biurowym i handlowym.
Wartość transakcji w każdym z tych segmentów wyniosła 1,6 mld euro, co w obu przypadkach stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z trudnym rokiem 2023. Również sektor przemysłowy, z obrotami przekraczającymi 1,3 mld euro, poprawił swoje wyniki, a realizowane obecnie transakcje wskazują, że w tym roku na czoło mogą wysunąć się przejęcia magazynów.
Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy wzrost atrakcyjności polskiego rynku, zwłaszcza w kontekście spodziewanych dalszych obniżek stóp procentowych w strefie euro. Oczekuje się, że złagodzenie warunków finansowania zwiększy aktywność inwestorów. Jednocześnie rynek będzie musiał zmierzyć się z wyzwaniami, takimi jak ograniczona podaż nowych projektów w niektórych segmentach, rosnące wymagania ESG i konkurencja z rynkami Europy Zachodniej.
Na koniec grudnia 2024 roku stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych, z umowami najmu powyżej pięciu lat, oczekiwana była na poziomie około 6 proc., a w Krakowie – głównym mieście regionalnym, szacowane są obecnie na około 7 proc. Dla właścicieli najlepszych centrów handlowych stopy kapitalizacji wynosiły w czwartym kwartale 6,5 proc., a dla parków handlowych 7,25 proc.
W przypadku obiektów magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu stopy kapitalizacji szacowane są na około 6,50-6,75 proc., a warszawskie projekty typu prime wyceniane były na około 6,25-6,50 proc. Te dane są istotne dla właścicieli nieruchomości, którzy mogą planować sprzedaż swoich aktywów w najbliższym czasie.
Polski sektor mieszkaniowy w 2024 roku odnotował stopniową poprawę nastrojów inwestorów, pomimo trudnych warunków finansowych i geopolitycznych. Podczas gdy fundamenty rynkowe pozostają solidne, transakcje terminowe dotyczące pojedynczych aktywów nadal napotykają przeszkody, takie jak wysokie koszty finansowania i wysokie ceny nieruchomości typu Built-to-Sell.
Po latach wzrostu, rynek Built-to-Sell odnotowuje obecnie stabilizację cen ze względu na znaczny spadek sprzedaży, co potencjalnie ułatwia zawieranie transakcji instytucjonalnych. W drugiej połowie roku nastąpił powrót transakcji terminowych i oczekuje się, że aktywność inwestycyjna przyspieszy jeszcze bardziej w 2025 roku, a wiele portfeli może zostać wystawionych na sprzedaż.
W oparciu o nastroje inwestorów, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wielorodzinnych utrzymują się na poziomie 5,25 proc. w Warszawie i 5,50 proc. w miastach regionalnych. W przypadku domów studenckich najlepsze stopy kapitalizacji wynoszą 5,75 proc. w Warszawie i 6 proc. w miastach regionalnych.
Warto również zauważyć, że w 2024 roku rynek inwestycyjny w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) osiągnął wolumen transakcji o wartości prawie 185 mld euro, co stanowi wzrost o 17 proc. w porównaniu z 2023 rokiem. Te dane pochodzą z raportu JLL, firmy doradczej świadczącej kompleksowe usługi na rynku nieruchomości.