Właściciele nieruchomości oferujący lokale na krótki termin muszą przygotować się na fundamentalne zmiany w sposobie prowadzenia działalności. Od 20 maja 2026 roku wchodzą w życie unijne regulacje, które mają na celu uporządkowanie sektora zdominowanego dotychczas przez brak jednolitych zasad. Głównym filarem nowych przepisów jest obowiązkowa rejestracja wszystkich lokali udostępnianych gościom na okres krótszy niż 30 dni. Każda taka nieruchomość otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, bez którego publikacja ogłoszenia w Internecie stanie się niemożliwa.
Proces rejestracji będzie wymagał od właścicieli podania szczegółowych danych, w tym dokładnego adresu, charakteru powierzchni oraz maksymalnej liczby osób, które mogą w niej przebywać. System ten ma objąć całą Unię Europejską, tworząc spójną bazę danych ułatwiającą kontrolę i wymianę informacji między państwami członkowskimi. Dla rynku oznacza to koniec ery "szarej strefy" i pełną transparentność operacji prowadzonych przez platformy rezerwacyjne.
Nowe prawo idzie znacznie dalej niż tylko ewidencja lokali. Zgodnie z unijnymi wytycznymi, od maja 2026 roku samorządy zyskają realne narzędzia do ograniczania skali najmu krótkoterminowego na swoim terenie. Lokalne władze będą mogły określać maksymalną liczbę dni w roku, przez które dany apartament może być wynajmowany turystom. Takie rozwiązanie ma być stosowane szczególnie w miastach, gdzie nadmierna liczba lokali turystycznych drastycznie ogranicza dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców i winduje ceny czynszów.
Zmiany dotkną również bezpośrednio platformy takie jak Airbnb czy Booking. Dotychczas pełniły one rolę niemal wyłącznie pasywnych pośredników. Po zmianie przepisów zostaną one obarczone odpowiedzialnością za weryfikację numerów rejestracyjnych. Jeśli system wykaże brak ważnego numeru lub przekroczenie limitu dni wynajmu ustalonego przez gminę, platforma będzie miała obowiązek zablokować ofertę. Dodatkowo, serwisy te będą musiały co miesiąc przekazywać do krajowych punktów cyfrowych raporty dotyczące liczby rezerwacji i wykorzystanych dni najmu.
Wzmocniony zostanie także nadzór nad bezpieczeństwem. Organy takie jak Sanepid, straż pożarna czy urzędy gmin zyskają prawo do kontroli zgłoszonych lokali pod kątem standardów sanitarnych i przeciwpożarowych. Niespełnienie wymogów może skutkować natychmiastowym zawieszeniem numeru identyfikacyjnego i usunięciem ogłoszeń z sieci. Co więcej, właściciele zostaną zobowiązani do stworzenia regulaminów dla gości, zawierających m.in. zasady dotyczące ciszy nocnej oraz dane kontaktowe do osoby odpowiedzialnej za lokal, co ma zminimalizować konflikty z sąsiadami.
Restrykcje dotyczące najmu krótkoterminowego nie pojawiają się w próżni. Są one kluczowym elementem ogłoszonego przez Komisję Europejską pierwszego w historii "Europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań". Działania te są bezpośrednią odpowiedzią na kryzys: w ciągu ostatniej dekady ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o ponad 60 proc., a czynsze o ponad 20 proc. Sytuacja ta sprawiła, że miliony obywateli mają trudności ze znalezieniem dachu nad głową, co uderza w mobilność pracowników i stabilność społeczną.
Unia Europejska zdecydowała się na bezprecedensowe zaangażowanie w sektor budownictwa mieszkaniowego, który dotychczas pozostawał niemal wyłącznie w gestii państw członkowskich. Powołanie pierwszego w historii komisarza ds. mieszkalnictwa w grudniu 2024 roku oraz zapowiedź szczytu UE w sprawie mieszkalnictwa w 2026 roku pokazują powagę sytuacji. Komisja uruchomiła już inwestycje o wartości 43 mld euro i planuje dalsze wsparcie w ramach kolejnych budżetów, m.in. na budownictwo socjalne i studenckie.
Regulacja najmu krótkoterminowego ma być "wentylem bezpieczeństwa" na obszarach o szczególnie trudnej sytuacji mieszkaniowej. Władze unijne liczą na to, że ograniczenie opłacalności masowego najmu turystycznego skłoni inwestorów do przywrócenia części lokali na rynek najmu długoterminowego. Ma to być wspierane przez reformy upraszczające wydawanie pozwoleń na budowę oraz nową strategię na rzecz budownictwa o obiegu zamkniętym w ramach inicjatywy nowego europejskiego Bauhausu.
Z perspektywy finansowej zmiany niosą ze sobą mieszane skutki. Dla osób korzystających z usług noclegowych nowa certyfikacja oznacza wyższy standard i bezpieczeństwo. Ryzyko trafienia na fikcyjne ogłoszenie czy lokal niespełniający norm bezpieczeństwa zostanie zredukowane do minimum. Z drugiej strony, eksperci rynkowi ostrzegają przed nieuniknionym wzrostem cen noclegów. Mniejsza podaż mieszkań wynikająca z limitów dniowych oraz wyższe koszty operacyjne właścicieli (związane z formalnościami i kontrolami) zostaną prawdopodobnie przerzucone na turystów.
Dla inwestorów i właścicieli nieruchomości nadchodząca rewolucja oznacza konieczność rewizji modeli biznesowych. Rentowność najmu krótkoterminowego w popularnych lokalizacjach może znacząco spaść, jeśli samorządy zdecydują się na drastyczne ograniczenie liczby dni wynajmu. Część właścicieli, obawiając się biurokracji i częstych kontroli, może zdecydować się na wycofanie z rynku lub przejście na najem średnioterminowy (powyżej 30 dni), który nie będzie podlegał tak restrykcyjnym rygorom rejestracyjnym.
Wprowadzenie nowych przepisów w maju 2026 roku będzie testem dla skuteczności unijnej polityki mieszkaniowej. Choć celem jest ochrona tkanki miejskiej i zwiększenie dostępności mieszkań dla obywateli, rykoszetem może dostać sektor turystyczny, który przez lata opierał swój wzrost na dynamicznym rozwoju platform typu STR (short-term rental).