Rynek kredytów hipotecznych w Polsce ewoluuje w stronę modelu, w którym "goły" kredyt staje się towarem deficytowym. Banki agresywnie promują sprzedaż krzyżową (cross-selling), oferując obniżki marży w zamian za założenie karty kredytowej czy konta z regularnymi wpływami. Analiza dostępnych danych wskazuje jednak, że to, co na papierze wygląda na oszczędność, w rzeczywistości może być pułapką.
– W takiej sytuacji musimy sprawdzić jakie koszty generują produkty oferowane nam w ramach sprzedaży krzyżowej – wyjaśnia Bankier.pl. – Może się bowiem okazać, że niższa marża czy prowizja to tylko pozorna oszczędność, a obciążenia wynikające z założenia karty kredytowej czy ubezpieczenia będą wyższe niż proponowane korzyści – dodaje.
Specjaliści zwracają uwagę na mechanizm "lojalnościowy", który często wiąże klienta z bankiem na dekady, utrudniając późniejsze refinansowanie długu. Przykładowo, konto osobiste kosztujące 12 zł miesięcznie, w perspektywie 30 lat generuje koszt ponad 4 tys. zł, a to tylko jedna z wielu składowych całkowitego kosztu kredytu.
Kluczowym wyzwaniem dla wnioskujących pozostaje ocena zdolności kredytowej, która w 2025 roku jest analizowana przez algorytmy bankowe bardziej restrykcyjnie niż kiedykolwiek. Zdolność kredytowa nie jest parametrem stałym jak wzrost czy wykształcenie, lecz prognozą finansowej przyszłości klienta. Banki biorą pod lupę nie tylko wysokość dochodów, ale przede wszystkim ich stabilność oraz strukturę wydatków gospodarstwa domowego. Istotnym czynnikiem obciążającym są niewykorzystane limity na kartach kredytowych – nawet jeśli z nich nie korzystamy, bank zakłada, że możemy to zrobić w każdej chwili, co automatycznie obniża naszą wiarygodność.
W przestrzeni publicznej wciąż funkcjonuje szkodliwy mit o możliwości "czyszczenia BIK" przed złożeniem wniosku. Firmy oferujące takie usługi często wprowadzają klientów w błąd, sugerując, że mogą usunąć niewygodne wpisy o opóźnieniach.
– Często możemy spotkać się z terminem „czyszczenia BIK”. To wyłącznie chwyt marketingowy – ostrzega portal. – W rzeczywistości konsument, poza ściśle określonymi przypadkami, nie ma wpływu na zawartość baz i informacje na jego temat – wyjaśnia ekspertka.
Jedyną skuteczną metodą poprawy scoringu jest terminowa spłata zobowiązań i ewentualne wycofanie zgody na przetwarzanie danych po spłacie kredytu, ale tylko w przypadku, gdy historia była pozytywna lub minęło 5 lat od uregulowania długu z opóźnieniami.
Matematyka bankowa jest nieubłagana również w kwestii wkładu własnego. Choć od 2015 roku standardem stał się wymóg posiadania 10 proc. wartości nieruchomości, to próg 20 proc. otwiera drzwi do znacznie korzystniejszych warunków. Brakujące 10 proc. kapitału banki "ubezpieczają", co w praktyce oznacza wyższą marżę do momentu spłacenia tej części kapitału. Dla portfela kredytobiorcy oznacza to wyższe raty w pierwszych latach trwania umowy, czyli w okresie, gdy odsetki stanowią największą część spłacanego zobowiązania.
Alternatywą dla pasywnego spłacania rat jest strategia nadpłacania kredytu. Mechanizm ten pozwala na uderzenie bezpośrednio w kapitał, a nie w odsetki, co drastycznie skraca okres kredytowania i zmniejsza całkowity koszt odsetkowy. Większość instytucji finansowych zrezygnowała już z pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę po upływie pierwszych 3 lat umowy, co czyni nadpłatę jednym z najefektywniejszych narzędzi walki z inflacją i kosztami obsługi długu. Eksperci sugerują, że każda dodatkowa gotówka w portfelu powinna być rozważana jako potencjalna nadpłata, która "kupuje" nam wolność finansową w przyszłości.
Warto również pamiętać o możliwości refinansowania kredytu, czyli przeniesienia go do innego banku, jeśli warunki rynkowe ulegną zmianie. Jest to jednak proces wymagający ponownego przejścia przez procedurę badania zdolności i wyceny nieruchomości, co wiąże się z dodatkowym wysiłkiem i kosztami początkowymi.
Historia zabezpieczeń na nieruchomościach sięga znacznie głębiej niż współczesna bankowość, a jej korzenie odnajdujemy w starożytnej Grecji. To właśnie tam narodziło się pojęcie "hypotheca". W IV wieku p.n.e. na gruntach dłużników ustawiano kamienne słupy (horoi) z wyrytymi informacjami o zadłużeniu i wierzycielu. Co ciekawe, w przeciwieństwie do wcześniejszych form zastawu, dłużnik nie tracił prawa do użytkowania ziemi – mógł na niej pracować i czerpać z niej zyski, by spłacić dług. Była to rewolucyjna zmiana w stosunku do rzymskiej instytucji "fiducia", gdzie własność przechodziła na wierzyciela natychmiast. Współczesny kredyt hipoteczny jest więc bezpośrednim spadkobiercą greckiej myśli ekonomicznej, która po raz pierwszy rozdzieliła własność od zabezpieczenia, umożliwiając rozwój rynku nieruchomości na niespotykaną wcześniej skalę.