Samodzielne mieszkanie w dużej metropolii, niegdyś symbol dorosłości i niezależności, w stolicy Polski staje się dobrem luksusowym. Analiza przeprowadzona przez "The Economist" rzuca nowe światło na relację zarobków do kosztów życia w największych europejskich ośrodkach. Wnioski płynące z zestawienia nie są optymistyczne dla mieszkańców Warszawy, którzy utrzymują się z jednej pensji.
Przygotowany przez brytyjskich analityków wskaźnik, nazwany na cześć bohaterki serialu "Seks w wielkim mieście", ma na celu sprawdzenie przystępności cenowej rynku najmu. Metodologia jest przejrzysta: zestawiono średnie czynsze za mieszkanie z jedną sypialnią (na podstawie danych Eurostatu) z przeciętnymi wynagrodzeniami w danym mieście (szacowanymi przez ERI Economic Research Institute). Kluczowym kryterium jest tu zasada 30 proc. – tyle maksymalnie powinien wynosić udział czynszu w dochodzie brutto, aby budżet domowy był bezpieczny.
Jeśli wynik tzw. indeksu Bradshaw spada poniżej jedności, oznacza to, że w danym mieście przeciętnie zarabiający singiel musi przeznaczyć na dach nad głową znacznie większą część swojej wypłaty, niż zalecają ekonomiści. Warszawa na tym wykresie znalazła się wyraźnie "pod kreską". Oznacza to, że siła nabywcza warszawskiej pensji nie nadąża za dynamiką wzrostu czynszów, wypychając samodzielny najem poza granice finansowego bezpieczeństwa.
Warto odnotować, że stolica Polski trafiła do towarzystwa miast, które od lat uchodzą za trudne rynki dla najemców. W grupie metropolii "nieosiągalnych" dla singli znalazły się między innymi Londyn, Dublin, Praga czy Sztokholm. W tych ośrodkach relacja płac do kosztów najmu systematycznie się pogarsza. Z kolei na drugim biegunie znalazły się miasta takie jak Bonn, Berno, Bruksela czy Helsinki. Tamtejsze zarobki wciąż pozwalają na swobodne wynajęcie kawalerki bez drastycznego obciążania portfela, a wskaźnik dostępności utrzymuje się powyżej bezpiecznego poziomu.
Międzynarodowe analizy znajdują potwierdzenie w krajowych badaniach naukowych, które rzucają szersze światło na strukturę problemu mieszkaniowego w Polsce. Tematowi temu przyjrzała się Wiktoria Jędrusik w artykule opublikowanym na łamach "Wiadomości Statystycznych". Badaczka przeanalizowała dostępność mieszkań w miastach wojewódzkich, porównując dane z lat 2020 i 2023.
Z krajowych analiz płynie wniosek zbieżny z obserwacjami "The Economist": to właśnie gospodarstwa jednoosobowe są w najtrudniejszej sytuacji na rynku. Badanie wykazało, że najniższy poziom dostępności mieszkań dotyczy singli oraz dużych rodzin (model 2+3). Największą swobodę finansową w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mają natomiast gospodarstwa dwuosobowe, czyli pary, które mogą dzielić koszty utrzymania lokalu na dwie pensje.
W ujęciu geograficznym Warszawa, obok Wrocławia, Krakowa i Białegostoku, została sklasyfikowana jako miasto o najniższej dostępności mieszkań. Dla porównania, znacznie korzystniejsza relacja dochodów do kosztów utrzymania występuje w Katowicach, Bydgoszczy, Zielonej Górze czy Olsztynie. To pokazuje, że problem "luki czynszowej" nie rozkłada się w Polsce równomiernie i najmocniej uderza w mieszkańców największych aglomeracji.
Najem kontra własność
Interesującym wątkiem poruszonym w analizie opublikowanej w "Wiadomościach Statystycznych" jest porównanie form posiadania mieszkaniem. W badanym okresie najem okazał się korzystniejszą formą pod względem bieżących kosztów utrzymania niż posiadanie lokalu na własność. Jest to istotna informacja w kontekście wysokich stóp procentowych i kosztów obsługi kredytów hipotecznych, które w ostatnich latach mocno obciążyły budżety właścicieli mieszkań.
Mimo że najem teoretycznie wypada korzystniej niż spłata własnego lokalu, dla wielu warszawiaków wciąż pozostaje on opcją drenującą portfel. Jak wskazuje "The Economist", problemem stolicy nie są same ceny nominalne – które wciąż są niższe niż na Zachodzie – ale ich niekorzystna relacja do lokalnych zarobków. W efekcie osoby żyjące w pojedynkę stają przed dylematem: zaakceptować życie na granicy opłacalności, szukać współlokatorów, czy też rozważyć migrację do miast o bardziej zrównoważonym rynku nieruchomości.