Księga wieczysta jest dokumentem, który śmiało można określić mianem encyklopedii danej nieruchomości. Stanowi ona rejestr publiczny, w którym znajdują się wszystkie najistotniejsze informacje dotyczące stanu prawnego mieszkania, domu czy działki. Odnośnie ksiąg wieczystych obowiązuje zasada jawności. Dzięki temu, każdy może zajrzeć do księgi interesującej go nieruchomości i sprawdzić dokonane w niej wpisy. Nie jest konieczne składanie żadnego wniosku lub podania. Obecnie wszystkie księgi prowadzone są w wersji elektronicznej - dostęp do takiego cyfrowego dokumentu jest możliwy z domu, dzięki znajomości numeru księgi.
Warto mieć jednak na uwadze, iż, aby zajrzeć do akt księgi wieczystej - czyli dokumentów, które stanowią podstawę wpisów w księdze (np. umowa darowizny), należy wykazać interes prawny. Sama chęć zakupu danego mieszkania nie musi za takowy zostać uznana w odpowiednim wydziale sądu rejonowego.
W księdze wieczystej znajdziemy nie tylko dane aktualnego właściciela mieszkania, ale także wpisy informujące o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości, ustanowionych służebnościach, czy innych roszczeniach/ostrzeżeniach, które mogą znacznie ograniczać sposób rozporządzania lokalem. Dlatego tak ważna jest weryfikacja tego dokumentu przed dokonaniem transakcji nabycia nieruchomości. Jeśli w związku z kupnem mieszkania wejdziemy w spór sądowy, próbując wykazać na przykład, iż zostaliśmy wprowadzeni w błąd, sąd będzie dociekać, czy dokonaliśmy należytej staranności. Obejmować ona może właśnie zapoznanie się z treścią księgi wieczystej lokalu.
Należy również wiedzieć, że nie każda nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą. Nabycie takiej nieruchomości wiąże się z pewnym ryzykiem, jest to już jednak temat wymagający osobnego omówienia.
Księga wieczysta to dokument, do którego warto zaglądnąć zawsze wtedy, gdy zachodzi potrzeba zapoznania się ze stanem prawnym danej nieruchomości. Jeżeli stan rzeczywisty różni się od zapisów obecnych w księdze, to treść dokumentu będzie decydować - dlatego też, z tego rejestru powinniśmy skorzystać przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania. Nabywając nieruchomość z rynku wtórnego, dobrze jest wiedzieć, kto wpisany jest jako jej właściciel, czy nie obciążają jej hipoteka lub służebności (np. służebność osobista mieszkania, prawo dożywocia), które mogłyby uczynić korzystanie z mieszkania uciążliwym.
Warto na marginesie wspomnieć, że po dokument warto sięgnąć nie tylko w sytuacji zakupu mieszkania, ale również kiedy chcemy je wynająć i chcemy się upewnić co do właściciela lub też w przypadku postępowań spadkowych, gdy ustalenie spadkobierców jest problematyczne.
Księga wieczysta mieszkania składa się z czterech działów - każdy z nich odnosi się do konkretnego zestawu informacji opisujących lokal i jego właściciela (bądź właścicieli). W Dziale I-O "Oznaczenie nieruchomości" sprawdźmy m.in., czy podany adres nieruchomości, to faktycznie ten, pod którym mieszkanie się znajduje. Zweryfikujmy metraż, ilość i rodzaj pomieszczeń (pomoże nam to ustalić, czy dokonywano ewentualnych przeróbek). Koniecznie też ustalmy rodzaj przeznaczenia lokalu (powinien być on określony jako "lokal mieszkalny"). W tym dziale księgi znajdują się też informacje odnośnie innych pomieszczeń przynależnych do mieszkania, takich jak na przykład komórka lokatorska.
Dział II - "Własność" zawiera informacje dotyczące właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości. Zaglądając tam, sprawdźmy, czy osoba podająca się za właściciela mieszkania jest ujawniona w księdze, czy nie ma innych współwłaścicieli, którzy powinni wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania.
W Dziale III - "Prawa, roszczenia i ograniczenia" znajdziemy ewentualne wpisy o prawach i roszczeniach, które w związku z nieruchomością przysługują osobom trzecim. Tu więc sprawdźmy, czy księga zawiera informacje dotyczące ustanowionych służebności, prawa pierwokupu, prawa najmu itp. Idealna sytuacja jest wtedy, gdy dział ten jest pusty (nie zawiera żadnych wpisów).
W Dziale IV - "Hipoteka" znajdziemy z kolei informacje o ewentualnym zadłużeniu nieruchomości (rodzaj i suma hipoteki, waluta, wskazanie wierzyciela hipotecznego). Ma to olbrzymie znaczenie w przypadku kupna mieszkania. Jeśli bowiem kupimy mieszkanie z hipoteką, tak naprawdę kupujemy mieszkanie z długiem, do którego spłaty będziemy zobowiązani. Może być tak, że hipoteka jest już spłacona, a w księdze nadal widnieje wpis - należy więc zadbać o jego wykreślenie.
Oczywiście to nie wszystko, wachlarz spraw, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej jest bardzo szeroki - omówienie poszczególnych przypadków można znaleźć na stronie Ksiegi-wieczyste.org.
Jak wspomniano na wstępie artykułu, kluczem do zapoznania się z treścią księgi wieczystej danego mieszkania jest jej numer. W przypadku zakupu lokalu na rynku wtórnym numer KW nieruchomości powinniśmy otrzymać od jej sprzedawcy (bądź właściciela, jeśli jest to sprzedaż bezpośrednia). Jeśli tak się nie stanie, a wiemy, że księga wieczysta jest założona, to może to świadczyć o tym, że z zakupem nieruchomości wiąże się jakieś ryzyko.
W sytuacji, gdy numer KW jest już nam znany, możemy zajrzeć do księgi online - za pośrednictwem przeglądarki ksiąg wieczystych dostępnej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Pełną treść dokument można pobrać do wglądu bez ponoszenia kosztów. Z treścią księgi wieczystej można też się zapoznać stacjonarnie - w siedzibie właściwego sądu rejonowego.
Planując transakcję nie zwlekajmy z zapoznaniem się z treścią księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości. Informacje w niej zawarte mogą bowiem zaważyć na naszej decyzji lub dać nam podstawę do negocjacji ceny mieszkania. Dzięki sprawdzeniu księgi wieczystej zakup mieszkania będzie świadomym procesem.
Zdjęcie: Fotolia