W 2026 roku koszty finansowania nieruchomości w Polsce utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie, choć prognozy rynkowe dają nadzieję na stabilizację cen i poprawę dostępności mieszkań. Jak wskazuje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje zakupowe Polaków staje się nowy program rządowy „Klucz do mieszkania”, który wprowadza dopłaty do kredytów dla osób nabywających swoją pierwszą nieruchomość. Przygotowanie do zaciągnięcia zobowiązania na 20 lub 30 lat wymaga jednak rzetelnej analizy domowego budżetu, gdyż całkowite koszty kredytu przy obecnych parametrach mogą znacząco przewyższać pożyczony kapitał.
Decydując się na finansowanie zakupu domu lub mieszkania, potencjalni kredytobiorcy powinni zwrócić szczególną uwagę na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO), która skupia w sobie wszystkie koszty, od prowizji po marżę banku. Według ekspertów BIK najważniejszym stałym elementem oferty pozostaje marża, podczas gdy część zmienna oprocentowania przechodzi obecnie przez istotną transformację systemową. Warto przypomnieć, że od dłuższego czasu rynek przygotowywał się do zastąpienia wskaźnika WIBOR nowym rozwiązaniem. Po wcześniejszych próbach z wskaźnikiem WIRON, ostatecznie zdecydowano, że nowym standardem zostanie POLSTR (Polish Short Term Rate), funkcjonujący wcześniej pod roboczą nazwą WIRF.
Wprowadzenie wskaźnika POLSTR ma na celu zwiększenie transparentności rynku i w dłuższej perspektywie może przyczynić się do obniżenia kosztów produktów finansowych. Choć pierwsze kredyty oparte na tym rozwiązaniu zaczęły pojawiać się w ofertach bankowych pod koniec 2025 roku, to w segmencie hipotecznym ich upowszechnienie przypada właśnie na rok 2026. Obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce pozostaje stabilne, co jest efektem utrzymywania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej na niezmienionym poziomie od jesieni 2023 roku. Przypomnijmy, że stopa referencyjna wynosi 5,75 proc., lombardowa 6,25 proc., a depozytowa 5,25 proc.
Analizy rynkowe sugerują, że w drugim lub trzecim kwartale 2026 roku może dojść do pierwszych obniżek stóp procentowych, co bezpośrednio wpłynie na wysokość rat odsetkowych. Aktualnie RRSO dla kredytów ze zmienną stopą oscyluje w granicach 8-10 proc., natomiast oferty z okresowo stałym oprocentowaniem plasują się w przedziale 7,5-8,5 proc. W praktyce oznacza to, że przy kredycie na kwotę 400 000 zł zaciągniętym na ćwierć wieku, suma wszystkich spłat może sięgnąć niemal 900 000 zł. Dlatego tak istotne jest rozważenie opcji nadpłacania kapitału w okresach niższych stóp, co pozwala realnie zmniejszyć naliczane odsetki w całym cyklu kredytowania.
Dla wielu młodych osób szansą na własne lokum w 2026 roku jest wspomniany program „Klucz do mieszkania”. Jego konstrukcja różni się od poprzednich inicjatyw rządowych tym, że koncentruje się na rynku wtórnym oraz budowie domów metodą gospodarczą, pomijając bezpośrednie wsparcie dla sektora deweloperskiego. Program wprowadza rygorystyczne limity cenowe, które mają zapobiegać sztucznemu pompowaniu wartości nieruchomości przez sprzedających. W większości regionów kraju cena metra kwadratowego nie może przekroczyć 10 000 zł, natomiast w pięciu najdroższych metropoliach limit ten ustalono na poziomie 11 000 zł za mkw.
Z dopłat mogą skorzystać wyłącznie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały własnej nieruchomości. Choć obowiązują limity dochodowe, ich przekroczenie nie dyskwalifikuje wnioskodawcy, a jedynie proporcjonalnie zmniejsza kwotę wsparcia. Biuro Informacji Kredytowej przypomina również o uniwersalnych zasadach bezpiecznego zadłużania się, które pozostają aktualne niezależnie od programów wsparcia. Bezpieczna wysokość miesięcznych rat wszystkich posiadanych zobowiązań nie powinna przekraczać 30 proc. dochodów gospodarstwa domowego. Należy przy tym pamiętać o konieczności posiadania wkładu własnego, który standardowo wynosi 20 proc. wartości nieruchomości, chyba że korzysta się z gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Planując zakup w 2026 roku, warto również zabezpieczyć środki na wykończenie i wyposażenie lokalu, nie zadłużając się do maksymalnej granicy posiadanej zdolności kredytowej. Eksperci sugerują korzystanie z narzędzi takich jak Analizator Kredytowy BIK, które pozwalają na symulację obciążeń finansowych w oparciu o realną historię kredytową, co pomaga uniknąć problemów z terminową spłatą w przyszłości. Dzięki planowanemu przeznaczeniu 2,5 mld złotych na mieszkalnictwo komunalne i społeczne, ogólna dostępność ofert na rynku nieruchomości powinna ulec poprawie w nadchodzących latach.