Inwestycyjna gorączka, która w latach 2020-2021 zdominowała polski rynek mieszkaniowy, nie powróci w dającej się przewidzieć perspektywie. Taką prognozę przedstawiło Centrum Analiz PKO BP w swoim najnowszym raporcie. Zdaniem ekonomistów banku, unikalna koniunkcja czynników makroekonomicznych, która wówczas pchnęła tysiące Polaków do lokowania oszczędności w murach, była zjawiskiem jednorazowym i trudnym do odtworzenia w obecnych warunkach rynkowych.
Głównym wnioskiem płynącym z analizy jest zmiana profilu dominującego nabywcy. Obecnie na rynku prym wiodą osoby kupujące lokale na własne potrzeby mieszkaniowe, podczas gdy inwestorzy prywatni wykazują znacznie większą powściągliwość. Eksperci PKO BP zauważają, że w okresie zerowych stóp procentowych i galopującej inflacji, nieruchomość przestała być postrzegana jedynie jako dach nad głową, a stała się przede wszystkim instrumentem finansowym. – Przekonanie, że nieruchomości to najlepsze aktywo inwestycyjne, stało się niemal dogmatem. Dziś ta narracja wyraźnie przycichła – wskazują autorzy opracowania.
Fundamentem dawnego boomu był niemal zerowy koszt pieniądza. W tamtym okresie model biznesowy oparty na kredytowaniu zakupu pod wynajem wydawał się niezawodny, gdyż najemca często w całości pokrywał ratę kredytu, a właściciel dodatkowo zyskiwał na wzroście wartości samej nieruchomości. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych w latach 2021-2022 trwale jednak zmieniły ten układ sił. Wzrost kosztów finansowania sprawił, że relatywna atrakcyjność najmu znacząco spadła, a model "samospłacającego się" mieszkania przestał funkcjonować.
Przypomnijmy, że w szczytowym momencie hossy ceny lokali rosły w tempie wyprzedzającym czynsze, co zaczęło wywierać presję na rentowność całego przedsięwzięcia. Sytuację dodatkowo skomplikował wzrost kosztów administracyjnych oraz remontowych. W efekcie nieruchomości zaczęły przegrywać rywalizację o kapitał z bezpieczniejszymi instrumentami. Obecnie obligacje skarbowe czy depozyty bankowe oferują stopy zwrotu, które przy znacznie mniejszym ryzyku i braku konieczności zarządzania lokalem, stają się dla inwestorów atrakcyjną alternatywą.
Analitycy PKO BP podkreślają, że choć napływ uchodźców z Ukrainy w 2022 roku wywołał przejściowy szok popytowy na rynku najmu, nie był to impuls o charakterze trwałym. Wraz ze stabilizacją sytuacji i zwiększeniem podaży nowych mieszkań, dynamika wzrostu stawek czynszowych wyraźnie wyhamowała, co jeszcze bardziej zniechęca do zakupów spekulacyjnych.
Poza twardymi danymi ekonomicznymi, raport zwraca uwagę na istotny czynnik psychologiczny oraz prawny. Inwestorzy, którzy planują zaangażowanie kapitału w horyzoncie dekady lub dwóch, wymagają przede wszystkim stabilności otoczenia regulacyjnego. Tymczasem powracające w debacie publicznej wątki dotyczące wprowadzenia podatku katastralnego czy dodatkowego opodatkowania posiadaczy wielu mieszkań budują atmosferę niepewności. Nawet jeśli deklaracje te nie znajdują natychmiastowego odzwierciedlenia w przepisach, skutecznie obniżają skłonność do podejmowania ryzyka.
Równie istotna jest sytuacja w poszczególnych regionach kraju, która nie sprzyja budowaniu atmosfery pośpiechu. – Obecnie w Łodzi czas wyprzedaży oferty deweloperskiej przekracza dwa lata, a w Katowicach sięga nawet czterech lat – wyliczają specjaliści Centrum Analiz PKO BP. Takie dane sugerują, że w najbliższym czasie trudno oczekiwać wzrostów cen znacząco przekraczających inflację, co dla wielu potencjalnych nabywców inwestycyjnych jest warunkiem koniecznym do wejścia na rynek.
Mimo to, potencjał inwestycyjny polskich gospodarstw domowych pozostaje ogromny. Nadwyżka depozytów nad kredytami w skali całego kraju przekracza obecnie 500 miliardów złotych. Ta gigantyczna kwota stanowi potencjalną siłę napędową, która mogłaby zasilić rynek nieruchomości w przyszłości. Eksperci zaznaczają jednak, że kapitał ten zacznie płynąć w stronę mieszkań dopiero wtedy, gdy realne stopy zwrotu z bezpiecznych lokat spadną w okolice zera, a rynek odzyska wiarę w długofalową stabilność polityki pieniężnej.
Podsumowując, choć polskie społeczeństwo dysponuje znacznymi oszczędnościami, powrót do euforii sprzed kilku lat jest mało prawdopodobny. – Tamten okres był wyjątkowy. Rekordowo niskie stopy, tanie finansowanie i wysoka inflacja podkopująca wartość oszczędności stworzyły warunki niemal idealne, które są trudne do powtórzenia – konkludują autorzy raportu. Rynek wchodzi zatem w fazę większej dojrzałości, gdzie każda decyzja o zakupie jest poprzedzona znacznie chłodniejszą kalkulacją zysków i strat.