W bieżącym roku nabywcy mieszkań znajdą się w uprzywilejowanej pozycji. Analitycy PKO Banku Polskiego prognozują, że popyt na lokale mieszkalne pozostanie osłabiony, a wysoka oferta na rynku pierwotnym i wtórnym będzie zmniejszać się powoli. Konsekwencją tej sytuacji będzie utrzymanie cen na stabilnym poziomie, choć w przypadku mieszkań o mniejszej atrakcyjności, długo oczekujących na nabywcę lub położonych peryferyjnie, możliwe są spadki wartości. Dla firm deweloperskich oznacza to pogorszenie warunków działalności i spadek marż zysku.
Analiza wskazuje, że większe przedsiębiorstwa deweloperskie, zatrudniające ponad 49 pracowników, notowały po trzech pierwszych kwartałach 2024 roku gorsze wyniki finansowe niż w analogicznym okresie dwóch poprzednich lat. Średnia rentowność sprzedaży netto osiągnęła poziom 12,8 proc., co stanowi spadek o 1,6 punktu procentowego w porównaniu z rokiem poprzednim.
Agnieszka Grabowiecka-Łaszek, autorka analizy, zwraca uwagę na znaczne zróżnicowanie kondycji firm w branży. "Firmy deweloperskie cechuje duże zróżnicowanie: 20 proc. firm poniosła straty, 20 proc. najlepszych firm notowało rentowność netto powyżej 17 proc." - podkreśla ekspertka. Dodaje, że na obniżenie wskaźników finansowych wpłynął spadek sprzedaży mieszkań oraz zwiększone zaangażowanie w nowe projekty, szczególnie w pierwszej połowie ubiegłego roku, co generowało wyższe koszty.
Analityczka PKO BP zauważa, że dynamika przychodów i kosztów w sektorze deweloperskim wyhamowała po okresie silnych wzrostów w poprzednich trzech latach. Szczególnie istotne jest wydłużenie okresu rotacji zapasów, co wskazuje na zwiększoną liczbę gotowych, niesprzedanych mieszkań. Choć wskaźnik ten jest wyższy niż w ostatnich dwóch latach, pozostaje niższy niż w 2020 roku, gdy pandemia COVID-19 spowodowała zahamowanie sprzedaży mieszkań. Pomimo tych wyzwań, płynność finansowa firm deweloperskich utrzymuje się na satysfakcjonującym poziomie.
Głównym czynnikiem hamującym popyt są utrzymujące się wysokie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Perspektywa ich obniżenia rysuje się najwcześniej w drugiej połowie 2025 roku, a ewentualne przełożenie na zachowania konsumentów może nastąpić z około półrocznym opóźnieniem, czyli nie wcześniej niż w pierwszej połowie 2026 roku.
Na osłabienie popytu wpływa również brak rządowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania. Według ekspertki, w 2025 roku główną grupę klientów deweloperów będą stanowić zamożni nabywcy dysponujący znacznymi oszczędnościami lub wysoką zdolnością kredytową, wspieraną przez oczekiwany umiarkowany wzrost wynagrodzeń i niewielkie obniżenie marż kredytowych wynikające z konkurencji między bankami. Stabilny popyt utrzyma się prawdopodobnie również w segmencie mieszkań luksusowych.
Na zwiększoną podaż mieszkań wpływa duży wolumen lokali, których budowa rozpoczęła się w 2024 roku. PKO Bank Polski przewiduje jednak, że aktywność w budownictwie mieszkaniowym będzie się stopniowo zmniejszać. Agnieszka Grabowiecka-Łaszek informuje, że przy szacowanym dwuletnim okresie budowy, obecnie realizowanych jest około 267 tysięcy mieszkań deweloperskich, co odpowiada dwuletniej produkcji deweloperskiej. Zauważa jednak, że w ostatnich miesiącach obserwuje się mniejszą liczbę wniosków o zgodę na rozpoczęcie budowy, co świadczy o planowanym przez deweloperów ograniczeniu liczby nowych inwestycji.
.
Bank prognozuje, że w 2025 roku utrzyma się umiarkowany trend wzrostu kosztów robocizny, wynikający z niedoboru wykwalifikowanych pracowników budowlanych oraz podwyżek płacy minimalnej. Trend ten może się nasilić wraz z przewidywaną poprawą koniunktury w budownictwie w 2026 roku, dzięki uruchomieniu inwestycji finansowanych z Krajowego Planu Odbudowy, budowie infrastruktury obronnej oraz usuwaniu skutków powodzi z września ubiegłego roku.
Analitycy nie spodziewają się znaczących zmian w cenach materiałów budowlanych, których spadki są ograniczane przez wysokie ceny energii, istotne przy energochłonnej technologii produkcji wielu materiałów. Czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen jest również bliska perspektywa poprawy koniunktury w budownictwie, zapowiadająca zwiększenie popytu na materiały.
PKO BP przewiduje, że ceny gruntów budowlanych pozostaną wysokie. Analiza zauważa, że projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest wciąż na etapie prac legislacyjnych w rządzie, więc na ewentualne korzystne efekty jej wdrożenia trzeba będzie poczekać. Proponowane rozwiązania obejmują zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast, wykorzystanie potencjału mieszkaniowego gruntów spółek Skarbu Państwa oraz ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy, w tym możliwość dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 metrów