Według danych Cenatorium w drugiej połowie 2024 roku ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w największych miastach Polski utrzymywały się na wysokim poziomie. Najwyższe ceny odnotowano w Warszawie (871 zł za m kw.), Gdańsku (794 zł za m kw.) oraz Krakowie (705 zł za m kw.). Najniższe ceny występowały natomiast w Lublinie i Łodzi.
Tempo wzrostu cen działek pod zabudowę wyraźnie spowolniło w porównaniu z pierwszą połową 2024 roku. W drugiej połowie roku ceny wzrosły o 7-12,6 procent rok do roku, podczas gdy w pierwszej połowie wzrost wynosił 13,6-16,5 procent. Najszybciej rosły ceny działek w Łodzi (12,6 procent rok do roku) i Krakowie (10,9 procent), a nieco wolniej we Wrocławiu (10,2 procent).
Podobne spowolnienie wzrostu cen zaobserwowano w analizowanych województwach. W drugiej połowie 2024 roku ceny w ośmiu badanych województwach rosły w przedziale 7,7-12,5 procent rok do roku, podczas gdy w pierwszej połowie roku wzrost wynosił 13,6-18,6 procent. Nawet w województwie mazowieckim, gdzie wcześniej notowano niewielkie spadki, obecnie występują trendy wzrostowe podobne do innych regionów.
Ceny ofertowe działek różnią się znacząco w zależności od ich przeznaczenia. W drugiej połowie 2024 roku najdroższe były działki komercyjne, których mediana ceny wynosiła około 213 zł za m kw., co oznacza wzrost o 6,3 procent rok do roku. Może to sygnalizować poprawę nastrojów inwestycyjnych w 2025 roku.
Mediana ceny ofertowej metra kwadratowego działki budowlanej w drugiej połowie 2024 roku wynosiła 164 zł, natomiast działki uzbrojonej – 179 zł. W obu przypadkach ceny ofertowe wzrosły o 8-9 procent rok do roku.
Po wyraźnym spadku liczby wniosków o pozwolenia na budowę w 2023 roku, w 2024 roku nastąpił ponowny wzrost. Przyczyniło się do tego ożywienie na rynku mieszkaniowym, stymulowane programem Bezpieczny Kredyt 2 procent oraz perspektywą kolejnego programu wsparcia zakupu mieszkań. Istotnym czynnikiem była również obszerna nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, która ogranicza możliwości zabudowy gruntu i wiąże ją z zapisami planu ogólnego gminy.
W 2024 roku liczba pozwoleń na budowę dla deweloperów wzrosła o 27 procent rok do roku, powracając do poziomu z 2022 roku. W przypadku inwestorów indywidualnych nastąpił umiarkowany wzrost o 9 procent rok do roku, choć liczba pozwoleń pozostała nieco niższa niż w 2022 roku. Udział inwestorów indywidualnych zmniejszył się w 2024 roku do 27 procent (spadek o 2,8 punktu procentowego rok do roku).
Na wysokie ceny gruntów pod zabudowę pośrednio wskazuje koszt powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). Według danych redNet Consulting, w 2024 roku cena gruntu przeliczona na metr kwadratowy PUM w największych aglomeracjach, po silnym wzroście w 2023 roku, rosła wolniej. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Łodzi wzrost był jednocyfrowy, w porównaniu z dwucyfrowym w roku poprzednim, a w Poznaniu nastąpił spadek rok do roku.
Na koniec 2024 roku udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania był najwyższy w Warszawie (23,5 procent; spadek o 0,3 punktu procentowego rok do roku), a najniższy w Łodzi (14,6 procent; spadek o 0,1 punktu procentowego). Znaczący spadek odnotowano w Poznaniu (17,6 procent; spadek o 1 punkt procentowy rok do roku).
Strategia deweloperów wobec banku ziemi
Zagregowane dane GUS dla firm deweloperskich wskazują na niewielki wzrost zasobów banku ziemi na koniec 2024 roku w porównaniu z rokiem 2023. Bank ziemi zwiększył się w przypadku dużych deweloperów (zatrudniających powyżej 49 osób) o 2,8 procent rok do roku, a średnich (10-49 osób) o 2,5 procent. W porównaniu ze stanem na koniec pierwszej połowy 2024 roku, bank ziemi na koniec roku był zbliżony.
W drugiej połowie 2024 roku, na tle poprzednich kilku półroczy, nakłady deweloperów na grunty budowlane wzrosły, co może sugerować stabilizację cen na rynku gruntów, zachęcającą do zakupów.
Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi w raportach podsumowujących wyniki 2024 roku sygnalizują aktywność w zakresie zakupu gruntów i zabezpieczenia terenów pod przyszłe budowy. Większość z nich utrzymuje bank ziemi na poziomie wystarczającym na 3-5 lat działalności. Przykładowo, Grupa Archicom w 2024 roku zawarła kilka umów zakupu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową w różnych miastach Polski.
Wyzwania regulacyjne na rynku gruntów
Znowelizowane warunki techniczne, które weszły w życie 1 sierpnia 2024 roku, wprowadziły szereg wymogów, takich jak określona odległość placu zabaw od ulicy i parkingu, większa minimalna odległość budynku od granicy działki oraz wymóg minimalnej części powierzchni biologicznie czynnej. Zmiany te mogły spowodować, że niektóre działki mają mniejszy potencjał zabudowy, a wybrane grunty z banków ziemi straciły atuty inwestycyjne.
Resort rozwoju i technologii opublikował w grudniu 2024 roku założenia do projektu ustawy mającej zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Proponowane rozwiązania obejmują m.in. zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast, wykorzystanie potencjału mieszkaniowego gruntów spółek Skarbu Państwa oraz ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy.
Kluczowe znaczenie dla inwestorów ma nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku. Reforma wprowadza wymóg opracowania i przyjęcia przez gminy ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego do 30 czerwca 2026 roku. Ogranicza także obszar analizowany do decyzji o warunkach zabudowy oraz wprowadza zasadę, że warunki zabudowy będą ustalane tylko dla działek położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym.
Niepewność co do możliwości zabudowy gruntów po zmianach wprowadzonych w ustawie oraz ryzyko paraliżu decyzyjnego, gdyby gmina nie zdążyła uchwalić planu ogólnego w terminie, mogą powodować turbulencje na rynku gruntów w średniej perspektywie. Ograniczenie podaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową po przyjęciu przez gminy planów ogólnych może spowodować wzrost cen działek w drugiej połowie 2026 roku i później.