Według obowiązujących regulacji zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organy gminne mają ściśle określone terminy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
W przypadku wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych termin ten wynosi 21 dni. Dla biogazowni rolniczej spełniającej określone warunki przewidziano 65 dni, natomiast w pozostałych przypadkach organ ma 90 dni na rozpatrzenie wniosku. Artykuł 51 ustęp 2 wspomnianej ustawy przewiduje możliwość wniesienia przez wnioskodawcę żądania wymierzenia organowi kary pieniężnej w wysokości 500 złotych za każdy dzień zwłoki, jeżeli decyzja nie zostanie wydana w ustawowym terminie. Żądanie takie wnosi się do wojewody za pośrednictwem organu wydającego decyzję.
Kara nie trafia do wnioskodawcy, lecz stanowi dochód budżetu państwa, jednak jest wystarczającym motywatorem do dotrzymywania terminów przez gminy.
30 września 2025 roku grupa posłów Koalicji Obywatelskiej, Polska 2050 – Trzecia Droga, PSL – Trzecia Droga oraz Lewicy wniosła do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, oznaczony znakiem RPW/32239/2025. Dokument zakłada czasowe uchylenie możliwości stosowania wobec organów zobowiązanych do wydania decyzji o warunkach zabudowy przepisu artykułu 51 ustęp 2.
W artykule 9 projektu zawarto przepis wstrzymujący do dnia 31 grudnia 2026 roku bieg terminów, których przekroczenie stanowi podstawę do nałożenia na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Autorzy projektu argumentują swoją propozycję danymi statystycznymi. Według źródła, po wejściu w życie reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzonej ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, znacząco zwiększyła się liczba składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Dane zbierane w ramach corocznego badania statystycznego prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny na zlecenie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wskazują, że w roku 2024 nastąpił wzrost liczby wydanych w kraju decyzji o warunkach zabudowy o 27 procent względem roku 2023. W 2023 roku wydano 141 tysięcy 418 decyzji, a w 2024 roku 180 tysięcy 206 decyzji.
W ponad 330 gminach wzrost ten wyniósł między 50 a 100 procent, a w prawie 200 gminach więcej niż 100 procent. Twórcy projektu wskazują, że nagromadzenie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które powinny być wydane w określonym ustawowo terminie 90 dni, powoduje problemy organizacyjne i kadrowe jednostek samorządu terytorialnego. Jednocześnie gminy są obciążone obowiązkiem sporządzania planu ogólnego do 1 lipca 2026 roku.
Wobec powyższego gminy mają trudności w dotrzymaniu ustawowych terminów wydania decyzji, w związku z czym są narażone na związane z tym kary finansowe, a jednocześnie sytuacja ta może opóźnić sporządzanie planów ogólnych gmin. Projekt ustawy odpowiada na opisane kwestie poprzez czasowe zawieszenie kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Nieprawidłowości w inwestycji nie zostały wykryte na wcześniejszym etapie przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego oraz architekta odpowiedzialnego za projekt budynku.
Gdy rozpoczęta budowa nie jest realizowana zgodnie z dokumentacją stanowiącą podstawę wydania pozwolenia na budowę, powstaje sytuacja naruszenia przepisów prawa budowlanego, skutkująca szeregiem potencjalnych konsekwencji prawnych i administracyjnych. W pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego, w ramach kontroli prowadzonych na podstawie art. 81 ustawy Prawo budowlane, może stwierdzić samowolę budowlaną, definiowaną jako realizacja obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia lub w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu.
Konsekwencje takiego stanu mogą obejmować wydanie decyzji nakazującej wstrzymanie robót budowlanych (art. 50 Prawa budowlanego), nałożenie obowiązku dostosowania wykonanych prac do zatwierdzonej dokumentacji, a w skrajnych przypadkach – nakazanie rozbiórki wykonanych elementów niezgodnych z projektem. Dodatkowo inwestor podlega odpowiedzialności karnej w postaci grzywny określonej w art. 90 Prawa budowlanego, a kierownik budowy może zostać pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej przed właściwą izbą samorządu zawodowego. Niezgodności mogą również skutkować odmową wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu, problemami z ubezpieczeniem budowy oraz rękojmią i gwarancją, a także utrudnieniami w przyszłej sprzedaży nieruchomości ze względu na wady prawne obiektu.