Nieruchomości odgrywają bardzo ważną rolę w działalności gospodarczej człowieka. Wysoka wartość oraz długowieczność nieruchomości powodują, że są one przedmiotem finansowania bankowego na dużą skalę. Obecnie skala tego zjawiska jest jeszcze relatywnie niewielka (kryzys sektorowy nie jest w stanie zagrozić stabilności sektora bankowego), jednak wysoka dynamika portfeli hipotecznych nakazuje podjęcie przez sektor bankowy szybkich działań w kierunku lepszej identyfikacji ryzyka i zarządzania nim.
Rynek mieszkaniowy to w najprostszym ujęciu obszar, w którym popyt mieszkaniowy spotyka się z podażą mieszkań, kształtując cenę oraz umożliwiając zawarcie transakcji. Równocześnie rynek, regulując poprzez napływ bądź odpływ kapitału do sektora (na podstawie stopy zwrotu), wpływa na wielkość produkcji mieszkań.
Minimalne warunki funkcjonowania rynku mieszkaniowego definiuje się zwykle następująco:
- Prywatna własność ziemi oraz mieszkań jako podstawy modelu rynkowego.
- Wolność zawierania umów na rynku, tj. swoboda kształtowania cen w przypadku transakcji sprzedaży oraz wysokości czynszów przy transakcjach najmu.
- Otoczenie prawne i instytucjonalne zapewniające egzekucję zawartych umów oraz dostęp uczestników rynku do informacji.
- System finansowy umożliwiający transfer praw własności.
Co wpływa na popyt i podaż na rynku nieruchomości?
Główne czynniki kształtujące popyt to, podobnie jak w przypadku innych dóbr, zachowania konsumentów opisywane mapą ich preferencji oraz ceny mieszkań w relacji do cen innych dóbr. Preferencje są z kolei konsekwencją sytuacji mieszkaniowej kształtowanej przez czynniki demograficzne oraz wielkość i jakość zasobu mieszkaniowego. Istotny wpływ mają też czynniki społeczno-kulturowe, takie jak styl życia, model konsumpcji.
W rzeczywistości liczba tych czynników może być bardzo duża, ponieważ omawiane czynniki podstawowe są z kolei pochodną kolejnych, mogą też one, jak również zależności pomiędzy nimi, ulegać zmianom w czasie.
Ryzyko związane ze zmianami popytu mieszkaniowego jest najważniejszym ryzykiem rynku nieruchomości i w konsekwencji jednym z najistotniejszych, na jakie narażony jest sektor bankowy. Dotyczy ono nie tylko kredytów hipotecznych, ale też w znacznie większym stopniu projektów deweloperskich.
Z kolei podaż mieszkań to historycznie ukształtowany zasób mieszkaniowy uzupełniany o nowe budownictwo, remonty i rozbudowy oraz pomniejszany o ubytki i zmiany przeznaczenia mieszkań. Rynkowe budownictwo mieszkaniowe pojawia się wtedy, gdy rynkowe ceny mieszkań lub ich najem zapewniają stopy zwrotu porównywalne z innymi sektorami gospodarki.
Czynniki kształtujące popyt i podaż na rynku mieszkań:
- Popyt mieszkaniowy (budownictwo, istniejący zasób, remonty i modernizacja):
- Dochody (dochody własne, transfery, kredyty).
- Ceny (czynsze, ceny mieszkań, stopy procentowe).
- Preferencje:
- model konsumpcji,
- poziom zaspokojenia potrzeb: sytuacja mieszkaniowa, migracje zewnętrzne i wewnętrzne, czynniki demograficzne (przyrost naturalny, przyrost gospodarstw domowych).
- Podaż mieszkań:
- Istniejący zasób.
- Remonty, modernizacje.
- Ubytki, zmiany przeznaczenia.
- Budownictwo mieszkaniowe (ceny, koszty, tereny, regulacje).
- Warunki funkcjonowania rynku mieszkaniowego:
- Własność prywatna.
- Wolność zawierania umów.
- Regulacje, instytucje i podmioty (deweloperzy, instytucje finansowe, władza centralna, władza lokalna).
- Konsument.
- Podmioty usługowe (brokerzy, notariaty, rzeczoznawcy, sądy wieczysto-księgowe).
- Rynki komplementarne (tereny budowlane, materiały budowlane, kredyty hipoteczne, kredyty budowlane).
- Rynki suplementarne (nieruchomości komercyjne).
- Sytuacja makroekonomiczna i społeczna.
- Popyt na kredyt hipoteczny:
- Popyt mieszkaniowy.
- Zasoby gotówkowe i inne transfery.
- Dochody bieżące i przewidywane.
- Cena kredytu i jego dostępność (stopy procentowe realne i nominalne, wymogi ostrożnościowe banków, formuły spłaty, wkład własny, skłonność do zadłużania się).
Czynsze mieszkaniowe po uwzględnieniu związanego z nimi ryzyka oraz przewidywanych tendencji kształtowania się, a także prognoz w zakresie kształtowania się stopy procentowej, są podstawą do określenia rynkowej ceny nieruchomości. Cena ta to prognoza zdyskontowanych dochodów z czynszów. W modelu znajduje ona zastosowanie zarówno dla mieszkań na wynajem, jak też własnościowych.
Kryzysy nieruchomościowe - trwałym elementem gospodarki
Doświadczenia zarówno zagraniczne, jak i historyczne, pokazują, że cykliczny rozwój oraz kryzysy nieruchomościowe są trwałym elementem gospodarki. Ich przyczyny są na ogół bardzo zróżnicowane i często mają cechy specyficzne dla konkretnych rynków i czasu. Występują też często przyczyny wspólne, do których zalicza się zmienny popyt przy sztywnej krótkookresowo podaży, wpływ zmian stóp procentowych na rynkach pieniężnych i kapitałowych oraz ogólnej koniunktury w gospodarce, silne zaangażowanie sektora bankowego i jego polityka czy wreszcie wpływ polityki państwa. Kumulacja negatywnych zjawisk może prowadzić do przekształcenia się normalnych na tym rynku cykli czy wahań koniunkturalnych w kryzysy bankowe o szerszym wymiarze (przykład USA). Niezależnie od zjawisk kryzysowych mających swoje źródło w sektorze, czynnik nieruchomościowy jest też często elementem kryzysów ekonomicznych mających swoje źródło poza sektorem.
Rynek nieruchomości zależy od polityki państwa
Przy analizie rynków nieruchomości mieszkaniowych istotnym czynnikiem mogącym oddziaływać bardzo silnie na jego stabilność zarówno w pozytywnym, jak i negatywnym znaczeniu jest polityka państwa na szczeblu makroekonomicznym (regulacje ogólnokrajowe) oraz na poziomie lokalnym (polityka samorządów lokalnych). Wpływa ona i na stronę popytową (polityka socjalna, wspierania sektora, rozwiązania dotyczące sektora finansowego), i podażową (polityka podatkowa, planowanie przestrzenne, regulacje dotyczące terenów budowlanych oraz ochrony lokatorów) oraz może oddziaływać w długim (kształtując system rynkowy) i w krótkim (poprzez zmiany przepisów czy polityki i związane z tym szoki) okresie czasu.
Działalność gospodarcza człowieka zależy w znacznej mierze od posiadanych przez niego nieruchomości. Stanowią, one podstawę produkcji dóbr i usług materialnych (przemysł, rolnictwo, usługi mieszkaniowe) oraz niematerialnych (sfera usług publicznych, ochrona zdrowia, handel, usługi finansowe, itp.). Nieruchomości spełniają więc funkcję czynnika produkcji, a popyt na nie i ich rentowność są funkcją rentowności i popytu prowadzonej w nich działalności ekonomicznej bądź potrzeb mieszkaniowych konsumentów.
Najważniejsze ekonomicznie (wartość zasobu i wolumen transakcji) rynki nieruchomości to rynki nieruchomości mieszkaniowych, rynki terenów budowlanych oraz nieruchomości komercyjnych (biura, sklepy, hotele, magazyny). Na rynkach tych występuje też koncentracja działalności bankowej w sektorze i w konsekwencji - główne typy ryzyka.
Ryzyko rynkowe to ryzyko zmiany cen nieruchomości
Pojęcie ryzyka rynkowego odnosi się do ryzyka związanego ze zmianami na rynku. W przypadku nieruchomości dotyczy ono głównie zmiany ceny nieruchomości w związku ze zmianami popytu oraz podaży i jako część ryzyka kredytowego (bezpieczeństwo zastawu) dotyczy kredytowania istniejącego zasobu mieszkań, bądź jest częścią ryzyka inwestycyjnego (sprzedaż mieszkań nowo wybudowanych).
Współczesne spojrzenie na rynki nieruchomości mieszkaniowych z ich złożoną strukturą instytucjonalną oraz wzajemnymi powiązaniami każą patrzeć na kwestę ryzyka rynkowego znacznie szerzej, nie tylko poprzez czynniki wpływające bezpośrednio na popyt, podaż i ceny ale też poprzez ryzyko systemowe, zwłaszcza ze względu na ścisłe powiązanie z rynkiem finansowym i na wzajemne z nim interakcje. Skala sektora i jego powiązań z gospodarką jest jednocześnie tak znaczna, ze możemy mówić o wzajemnym oddziaływaniu nie tylko w skali sektorowej, ale też makroekonomicznej.
Ryzyko kredytowe ciągle pozostaje nowym wyzwaniem
W Polsce, pomimo wysokiej dynamiki rozwoju, system finansowania nieruchomości mieszkaniowych nie osiągnął rozmiarów ani skali złożoności porównywalnych z rynkami rozwiniętymi. Pierwotne ryzyko banków związane było głównie z transformacją i niedorozwojem rynku. Obecnie udało się pokonać znaczną część tych problemów. Na rynku pojawiają się jednak nowe wyzwania.
Banki dotychczas doskonaliły przede wszystkim zarządzanie ryzykiem kredytowym i kompensowały je wysokimi marżami. Rosnąca konkurencja oraz postępująca złożoność rynku wymuszą jednak bardziej kompleksowe podejście do związanego z nim ryzyka. |
Wersja do wydruku
